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Vietnam, reprise des marchés économique et immobilier

Attractif, le Vietnam a su rebondir suite au Covid-19 et renouer avec la croissance économique, notamment grâce à son industrie manufacturière. Mais après la réouverture de ses frontières en mars 2022, faisant suite à deux ans de stricte fermeture, comment son marché immobilier à destination des investisseurs internationaux se porte-t-il ? Qui sont-ils et quelles sont les contraintes auxquelles ceux-ci doivent faire face ?

« Il faut se rappeler quelle a été la politique du Vietnam pour gérer l'épidémie de Covid-19, se remémore Guillaume Rondan. Les frontières ont été strictement fermées pendant deux ans, aucun touriste ou investisseur ne pouvant entrer. » Le dirigeant de Move to Asia, société spécialisée dans l'accompagnement à l'investissement - immobilier ou entreprise - et à l'expatriation, se souvient d'une économie fortement bousculée et d'un marché immobilier durement atteint en matière d'investissement international : « Il y a eu plusieurs mois délicats pour l'immobilier commercial et une stagnation du marché résidentiel. Même de grandes chaînes, telles que Mac Donald ou Starbucks ont vu leur croissance freinée. Sur les golden land aussi, comme Dong Khoi street ou Le Loi street qui bénéficient d'emplacements privilégiés à Hô Chi Minh-Ville, l'activité était en berne. »

Le Pays du dragon, bientôt nouveau dragon asiatique ?

Pour les années à venir, le tableau est pourtant loin d'être sombre. Selon une étude réalisée par le cabinet de conseil Mordor Intelligence(1), les perspectives du Vietnam restent positives malgré les signes de modération cyclique de sa croissance. L'économie vietnamienne est en effet dynamique, avec des lois qui poussent les étrangers à investir davantage dans son développement. Le marché vietnamien de l'immobilier commercial devrait ainsi connaître un TCAC d'environ 8 % au cours de la période de prévision 2022-2027. En parallèle, et toujours selon ce rapport, l'amélioration des infrastructures soutenant l'industrie du tourisme a catapulté l'essor de nombreuses villes touristiques ces dernières années. En conséquence, le pays connaît une augmentation des développements immobiliers haut de gamme. « Depuis la réouverture de ses frontières en mars 2022, le Vietnam voit le retour progressif des investisseurs internationaux, principalement asiatiques (Chine, Singapour, Hong-kong, Japon). Il s'agit de profils UHNWI (NDLR : Ultra High Net Worth Individuals), en attente de biens luxueux - voire très luxueux - qui entrevoient l'émergence de ce possible nouveau dragon dans les 20 prochaines années, indique Guillaume Rondan. Comparativement à d'autres pays de la région proposant des produits similaires, les coûts d'achat de biens immobiliers sont très attractifs, ce qui leur permet de diversifier leur portefeuille et les prises de risques. » Une observation confirmée par le cabinet immobilier Knight Frank Vietnam, dans son Wealth Report 2023 : « Avec sa croissance rapide, le Vietnam est considéré comme l'une des principales destinations d'investissement des particuliers très fortunés. Les villes (NDLR : Hanoi, Hô Chi Minh-Ville et Dà Nang en tête) et les zones côtières et rurales du Vietnam restent toujours à fort potentiel pour les investisseurs immobiliers. »

Les biens les plus demandés : des condominiums - dits Condos (les prix de ceux-ci variant de 3000 à 10 000 euros/m² à Hô Chi Minh-Ville par exemple) et des condotels, sortes d'appartements en résidence hôtelière, ayant de plus en plus la côte, en particulier dans les villes de Dà Nang, Hôi An ou Nha Trang. Côté immobilier commercial, les demandes concernent surtout des shophouse - alliant commerces en rez-de-chaussée et appartements à louer dans les étages - et des terrains en zones industrielles, pour la construction de nouvelles usines.

Encore des contraintes, concurrence de pays émergents

Mais pour Guillaume Rondan, le Vietnam a encore à progresser dans de nombreux domaines pour que son immobilier devienne réellement attractif : « Les contraintes sont encore nombreuses concernant les visas par exemple. La législation également n'est pas incitative : on ne peut pas devenir propriétaire au même titre qu'en France, il s'agit plutôt d'un droit d'usage renouvelable. Vu de l'étranger cela peut paraitre restrictif, mais ce protectionnisme est aussi une manière d'empêcher la spéculation autour du foncier. » Et si le Vietnam est considéré comme un potentiel nouveau dragon asiatique (à l'instar de la Corée du Sud, de Taïwan, Hong-kong et Singapour), il doit cependant rester vigilant quant à son avenir : « Le pays a raté le coche concernant les digital nomades à la réouverture de ses frontières. Beaucoup de télétravailleurs lui ont préféré la Thaïlande ou Bali qui ont développé des infrastructures en ce sens. » Autre point à surveiller, le réveil de pays voisins, tels que l'Inde. Le dernier Forum des Conseillers au Commerce extérieur (CCE) qui s'est tenu dernièrement à Hô Chi Minh-Ville a ainsi révélé que celle-ci est « appelée à prendre une importance prépondérante et à faire jeu égal avec la Chine en termes de parts de marché (2). » Une nouvelle carte commerciale qui pourrait attirer les entreprises et les investisseurs internationaux au détriment du Vietnam.

(1) Marché de l'immobilier commercial au Vietnam - croissance, tendances, impact du covid-19 et prévisions (2023-2028), Mordor Intelligence
(2) Quelle place pour la France en Asie-Pacifique ? Bilan du forum CCE 2023, Le Petit Journal Hô Chi Minh-Ville, 06/03/2023

Photo | FiveStars_fivestars-thailand.com

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