Audit énergétique : ce qui va changer pour l'agent immobilier

Mis en place au 1er avril 2023, l'audit énergétique a pour objectif de compléter le diagnostic de performance énergétique et de permettre une rénovation énergétique performante des logements individuels ou situés dans un immeuble collectif en monopropriété énergivores. Dès la commercialisation du bien, l'agence immobilière devra donc être en possession de l'audit énergétique.

Les dates à retenir

Pour rappel, l'audit énergétique devra prochainement être réalisé dans le cas de la vente de maisons individuelles, de bâtiments ou de parties de bâtiments comprenant un seul logement ou plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété. Il sera également obligatoire pour les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) indique la lettre D, E, F et G. Cet audit énergétique entrera en vigueur tout d'abord en France métropolitaine pour les logements F ou G dès le 1er avril 2023, pour les logements de classe E dès le 1er janvier 2025, et pour les logements de classe D dès le 1er janvier 2034. Les départements et régions d'outre-mer (DROM) ne seront concernés qu'à partir du 1er juillet 2024 pour les logements de la classe F ou G, et dès le 1er juillet 2028 pour les logements de la classe E.
L'audit énergétique aura une durée de validité de cinq ans. Il devra être réalisé avant toute mise en vente du bien car le vendeur ou son représentant devra le remettre à l'acheteur potentiel lors de la première visite de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet de cet audit. Ce dernier pourra être remis par tout moyen, dont celui utilisé par voie électronique comme un email. Une fois reçu, l'audit énergétique devra alors être annexé à la promesse de vente, ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
Beaucoup d'experts immobiliers estiment que cet audit énergétique puisse être considéré comme un élément déterminant à la prise de décision de l'acheteur. Son absence lors de la signature de l'avant-contrat de vente et lors de la notification du délai de rétractation à l'acquéreur, pourrait obliger à notifier un nouveau délai de rétractation.

Qui réalise l'audit ?

Dans le cas des bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation et qui ne relèvent pas du statut de copropriété, cet audit énergétique peut être réalisé par un bureau d'études ou un architecte inscrit à l'ordre ayant suivi une formation spécifique. Pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation comprenant un seul logement, l'audit énergétique peut être réalisé par un bureau d'études certifié « Audit énergétique en maison individuelle », une entreprise certifiée « Audit énergétique en maison individuelle », ou un architecte inscrit à l'ordre et ayant suivi une formation spécifique. Quant aux diagnostiqueurs immobiliers certifiés pour les DPE, ils peuvent, jusqu'au 31 décembre 2023, réaliser l'audit énergétique.

Et les opérations en cours ?

Concernant les avant-contrats de vente, conclu avant le 1er avril 2023 et les actes authentiques de vente signés à compter du 1er avril 2023, le vendeur devra-t-il tout de même faire établir l'audit énergétique du logement ? La question mérite d'être posée. Le décret précise notamment que les logements concernés sont « ceux qui font l'objet d'une promesse de vente, (.) ou, à défaut de l'existence d'une telle promesse, d'un acte de vente, (.) à compter du 1er avril 2023 pour les logements qui appartiennent aux classes F et G (.)». Il se pourrait donc que le Ministère considère que le vendeur, qui a signé un compromis ou une promesse synallagmatique de vente, valant vente au sens du Code Civil, avant le 1er avril 2023, ne devra pas fournir l'audit énergétique pour la signature de l'acte authentique de vente.
Toutefois, de nombreuses questions persistent, encore aujourd'hui, au niveau de l'interprétation du texte de loi pour les opérations en cours.
Quelles conséquences pour les agents immobiliers dans les deux ou trois semaines à venir ? Ils prennent le risque de devoir agir en fonction du positionnement que le professionnel, en charge d'établir l'acte authentique de vente, en l'occurrence le notaire, adoptera.