Impact du DPE sur le marché immobilier, l’étude meilleurs agents et de se loger fait le point

Les chiffres parlent d'eux-mêmes : on compte aujourd'hui entre 4,9 et 7 millions de passoires énergétiques parmi les 29 millions de logements en France. Ainsi, entre 17 % et 24 % du parc privé français constituerait un logement de ce type. Côté transaction immobilière, l'étude coréalisée par Meilleurs Agents et SeLoger fait quant à elle état d'une hausse de mises en vente de passoires thermiques sur le marché. Pour preuve, en France, plus d'un logement sur 10 mis en vente est une passoire thermique. Au cours de l'année 2021, la hausse des mises en vente atteint même +8 % pour les appartements étiquetés F ou G alors qu'elle se limite à +3,5 % pour les appartements mieux notés. Quant aux maisons énergivores, le volume de leurs annonces s'envole (+7,4 % sur 1 an) alors que, dans le même temps, la tendance est au repli (-10,4 %) sur les mises en vente de maisons bénéficiant d'un meilleur DPE. Faut-il y voir une conséquence de l'interdiction de location qui frappera les biens étiquetés G dès 2025 puis ceux classés F au DPE en janvier 2028 ?

Les travaux, levier de négociation

En toute logique, une mauvaise note au DPE déprécie effectivement la valeur d'un logement : « Pour tous biens confondus, notre étude montre qu'à caractéristiques équivalentes, un bien cancre en DPE voit son prix de vente minoré de 6,7 % par rapport à celui d'un bon élève (C, D ou E), explique Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents et SeLoger. Un appartement classé F ou G au DPE se vend quant à lui, en moyenne, 13 % moins cher que s'il est étiqueté A ou B. Quant à la décote que subit une maison énergivore, elle atteint jusqu'à -17 % ! » En cause, le levier de négociation que constitue la perspective pour l'acquéreur d'un logement énergivore de devoir réaliser des travaux de rénovation énergétique s'il envisage de le louer.

Paris, toujours à contre-courant

La valeur verte - qui se traduit par une bonification du prix de vente d'un logement performant - semble pourtant ne pas avoir cours sur les marchés immobiliers tendus, comme à Paris. Dans la capitale en effet, les passoires thermiques sont +1,1 % plus chères que les biens non énergivores (logements plus récents, mieux isolés, mais sans le cachet de l'ancien). L'explication tient en quelques mots : comme souvent dans la Ville lumière, la concurrence entre les acquéreurs tend à gommer les défauts thermiques des biens proposés à la vente. Beaucoup de bâtiments historiques et prestigieux sont des passoires énergétiques, mais les ménages prêts à sauter le pas de la propriété accordent finalement plus d'importance à cette caractéristique qu'à la valeur verte du bien.

Ainsi, on observe un fort afflux des appartements passoires énergétiques en vente sur le marché parisien (+34,3 % contre +8 % au niveau national). Ceci peut s'expliquer par un intérêt quant à un potentiel investissement locatif : les lois climats impactent essentiellement la location. Ainsi, les nouvelles mesures poussent peut-être plus les propriétaires à vendre leurs biens F ou G au lieu de les rénover.