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Crédit immobilier : ce qui change pour les emprunteurs en 2022

Jusqu'à présent uniquement recommandées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), certaines mesures sont désormais obligatoires pour obtenir un crédit immobilier.

Pour vos clients, qui vont devoir emprunter pour acheter, certaines choses ont changé au niveau des crédits immobiliers depuis le début de l'année 2022. En effet, les dernières recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), émises en septembre 2021, n'avaient jusqu'à présent aucun caractère obligatoire, même si elles étaient suivies par la plupart des établissements financiers. Depuis le 1er janvier 2022, ces recommandations sont désormais juridiquement contraignantes. Tout d'abord au niveau du taux d'endettement maximum qui ne devra pas excéder 35% des revenus. Et ce taux inclut l'assurance. Les banques doivent systématiquement inclure le coût de l'assurance emprunteur dans les charges annuelles d'emprunt pour déterminer le taux d'endettement des futurs acquéreurs. Par exemple, dans le cas d'un ménage, qui gagne 5000 euros nets par mois, s'il n'a pas d'autre crédit par ailleurs, la mensualité de son crédit immobilier, assurances incluses, ne pourra pas dépasser 1750 euros par mois.

25 ans d'emprunt maximum

Aussi, la durée pour un emprunt, dans la cadre d'un crédit immobilier, ne peut plus dépasser 25 ans, soit 300 mois. Toutefois, les emprunteurs pourront profiter d'une tolérance de 2 années supplémentaires, soit 27 années de crédit total dans le cadre d'un achat d'un logement neuf sur plan (en VEFA), de construction d'une maison individuelle, ou lors de l'achat d'un bien à rénover, dont les travaux représentent au moins 25% du coût de l'opération.

Priorité aux résidences principales

Les banquiers pourront néanmoins s'écarter quelque peu de certains nouveaux critères officiels. En effet, les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20% de la production trimestrielle de nouveaux crédits qui entrent dans son champ d'application. Le HSCF précise qu' « au moins 80% de cette flexibilité maximale est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale, avec au moins 30% de la flexibilité maximale réservée aux primo-accédants ».

Pourquoi de telles règles ?

Déjà instaurées, sous la forme de recommandation par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), ces recommandations sont à présent juridiquement contraignantes car l'objectif est de viser « une réduction significative de la part de crédits présentant des taux d'effort élevés, une baisse sensible des prêts dont les maturités sont très longues, et cela sans entraver un accès large des ménages au crédit immobilier », précise le HCSF. Ces objectifs peuvent-ils être atteints avec ces mesures ? Bercy et le ministère de l'Economie estiment que oui. A l'occasion de sa 38ème séance tenue, le 14 décembre 2021, sous la présidence du ministre de l'Economie, des Finances et de Relance Bruno Le Maire, le HCSF a fait une mise au point sur l'application de sa recommandation du 27 janvier 2021 relative à l'octroi de crédits immobiliers résidentiels. « Les dernières données disponibles confirment le bilan positif dressé à l'été : les conditions d'octroi ont continué à s'assainir - globalement et pour chacun des réseaux bancaires pris individuellement - au cours du dernier trimestre sans que cela ne remette en cause la forte dynamique de la distribution de crédit immobilier, à des taux d'intérêt qui restent historiquement bas », remarque le HCSF qui note par ailleurs que la « mesure est d'autant plus importante dans le contexte d'une progression des risques immobiliers à travers l'Europe en sortie de crise, et qu'elle contribue à les contenir en France ».

Des difficultés pour les jeunes ?

Pour Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux, ces règles risquent de rendre plus difficile l'accès au crédit immobilier. « Après plusieurs réunions au sein du Haut Conseil de Stabilité Financière tout au long de l'année, l'adoption définitive de ces règles est entérinée. Il va falloir cependant être vigilant car cela va sans conteste entrainer un accès beaucoup plus compliqué à la propriété pour les jeunes acquéreurs, plus modestes et ne disposant pas d'épargne pour compléter leur achat tout comme pour les petits investisseurs locatifs ».

Rédaction : Franck Seguin, Crédit photo : Pixabay.

Photo | Pixabay.

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