N°82
Sept./Oct. 2021
POINT DE VUE

Immobilier : le risque de l'explosion sociale

RÉSILIANCE, DISSENSION, TRANSITION

Henry Buzy Cazaux, Président de l'institut du management des services immobiliers

Nous vivons un merveilleux moment, il faut l'avouer. De ces moments rares, quand on craint le pire et qu'advient le meilleur. On a pu redouter que la pandémie, entraînant le monde et la France dans une crise économique et sociale, n'affecte dramatiquement l'investissement le plus lourd pour les ménages, le logement. Il n'en a rien été. Un ralentissement des transactions réduit et des corrections passagères sur les prix.

Pourquoi cette résilience inattendue, selon le mot consacré ? On a allégué de raisons rassurantes : un marché de besoins, que rien ne peut contrarier ; des entreprises aidées et un pouvoir d'achat des salariés sauvegardé, des taux d'intérêt plus bas que jamais. Bref, tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes. Mieux qu'avant même : après un léger creux de l'activité de la revente et des valorisations, on est sur un rythme record. On était content, on frôle l'extase.

Pourtant, ces réalités heureuses en cachent de moins heureuses, de terribles même. Le marché immobilier résidentiel français est en train de se couper en deux, en clivant cruellement le pays. Avec en outre une double cruauté : d'abord, la résilience ou la relance ne profitent pas à tous, loin s'en faut, et les laissés-pour-compte ne parlent guère aux micros. Le marché de 2020, celui du premier semestre 2021 n'ont pas été faits par les mêmes ménages. Les licenciés bien sûr, les travailleurs indépendants dont le métier a été pénalisé, nombre de salariés passés à temps partiel compensé mais à 84%... et ceux dont le secteur de référence a été mis en panne, l'aéronautique ou l'événementiel. Pour beaucoup, la situation n'est pas soldée : des plans de licenciements ont été annoncés et se mettent discrètement en place. Le retrait des aides publiques va précipiter des chutes, inévitablement.

La crise en a épargné certains, sans doute un quart de la population, qui ont continué à acheter de l'immobilier, bénéficiant même de la baisse du coût du crédit utilisée comme levier de relance et d'une épargne constituée artificiellement du fait d'économies sur le train de vie. Ceux-là ont ainsi vu leur pouvoir d'achat immobilier croître. Ils ont malgré eux donné le sentiment que le marché tournait à plein, en favorisant la tenue des prix comme le rythme des reventes. L'arbre a caché la forêt.

Ce ne sont pas non plus les victimes à des degrés divers de la crise qui se seront hâtés de changer de vie, d'acheter la pièce en plus pour télétravailler au calme, ou la terrasse pour respirer en cas de reconfinement, ou la résidence semi-principale dans une ville moyenne de région, sinon la longère ou la chartreuse dans une belle campagne.

Double peine donc pour ces gens-là, dont l'expression des difficultés actuelles ou à venir sont tellement déprimantes qu'elles en sont inaudibles et mal venues. On vous dit qu'au variant près, pas encore tué, tout va bien, surtout pour l'immobilier.

Le problème des fêtes, c'est leur lendemain. Le premier avertissement avec frais était l'épisode des gilets jaunes. C'était quand même une histoire de logement et de France coupée en deux : des travailleurs qui avaient fait construire leur maison au prix de sacrifices, dans des territoires devenus délaissés, sans vie économique, et qui devaient parcourir des kilomètres quotidiens à grands frais parce que la taxe sur le gasoil avait augmenté. Il se trouve qu'on pourrait bien revivre des événements comparables et mieux vaudrait prévenir que guérir.

Le cocktail est explosif. Oui, la crise a des effets sur une majorité de ménages, qui se sont déjà absentés du marché sur la pointe des pieds. Au moment de satisfaire leurs besoins en logements ils n'accèdent pas au crédit ou encore les prix des villes choisies sont bien loin de leurs possibilités financières. Beaucoup d'ailleurs ne bénéficieront pas d'un régime de télétravail de nature à autoriser l'éloignement du siège de l'entreprise, installé dans une métropole. Dans le monde nouveau de l'habitat qu'on s'évertue à nous dépeindre, rose, équilibré, heureux, tous n'ont pas leur place. Les exigences de la transition environnementale vont en rajouter. Les logements les plus énergivores sont plutôt la propriété des ménages des catégories intermédiaires. Certes, les aides publiques, dont MaPrimeRénov, sont conçues en sorte que le reste à charge soit plus faible pour eux que pour les ménages à revenus supérieurs...mais cela ne suffira souvent pas à rendre compatible la dépense et le budget domestique.

Quand on a dit tout cela, a-t-on dit quelque chose ? On postule simplement qu'il faut un regard moins autocentré et moins tautologique : on ne voit que ce qui va et l'immobilier comme les décideurs se noient dans la satisfaction...comme un médecin qui se réjouirait qu'il y ait tellement de bien portants. L'enjeu, ce sont les autres, silencieux et souffrants. C'est pour ceux-là, entre-les 3/4 et les 4/5 de la population qu'il faut une authentique politique du logement, rendue plus nécessaire encore par la crise. Qui travaille à faire baisser les prix et non l'inverse, en créant la rareté par l'effondrement de la construction. Qui ne retienne pas ses coups au moment de revivifier les villes moyennes, au-delà d'un plan Action Coeur de ville déjà dépassé par les événements, qui s'attache à abaisser les barrières à l'entrée des locations, qui modernise la fiscalité du logement sur le flux et sur le stock... Bref, qui démocratise le marché, histoire que le peuple ne se révolte pas.

Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, président du think tank « République et logement »

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Expression #82

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