Marché immobilier : vers une nouvelle géographie

La crise sanitaire n'est toujours pas terminée, mais elle ne pèse plus sur le marché immobilier. Selon les projections des équipes scientifiques de Meilleurs Agents - le leader de l'estimation immobilière en ligne - le volume de transactions réalisé cette année devrait frôler les 1,2 million, faisant de 2021 un millésime de ventes supérieur au record déjà exceptionnel de 2019 (1,067 million). Mais il serait faux de croire qu'en un an et demi rien n'a changé : depuis 2020, la crise sanitaire semble en effet avoir modifié les contours du secteur immobilier en inversant fortement sa dynamique. Côté prix d'abord : si l'heure est à la hausse (+4,9 % entre le 1er septembre 2020 et le 1er septembre 2021), la hiérarchie qui régissait le marché depuis 5 ans s'est totalement inversée. L'époque où Paris et les dix plus grandes métropoles françaises tiraient à elles seules les tarifs vers le haut est révolue. aujourd'hui, ce sont les communes rurales qui connaissent la plus forte croissance (+6,4 % en 12 mois vs - 1,5 % pour la capitale).

Pas d'exode urbain, mais une nouvelle géographie immobilière

Conséquence, une nouvelle géographie immobilière se dessine, notamment en direction des zones périurbaines. Dans les plus grandes villes, les grandes banlieues gagnent en attractivité au détriment des centres, l'exemple le plus flagrant de ce mouvement étant donné par Paris où les prix ont bondi de 8,3 % en grande banlieue et reculé de 1,5 % intra-muros depuis septembre 2020. Preuve de l'attractivité des villes moyennes, certaines ont vu leur prix grimper à l'instar de Brest (+8,2 %), Angers (+7,4 %), Reims (+6,9 %), Quimper (+6,8 %) ou encore Orléans (+6,2 %). En zone rurale, on observe également une hausse des volumes de ventes de 13 % depuis le 1er mars 2020, avec des prix ayant retrouvé leur niveau de 2008 (à nuancer, les communes les plus isolées restant pour leur part en retrait avec seulement +1,7 %). D'ailleurs, 33 % des biens en zone rurale trouvent preneur au prix (vs 21 % avant le début de la pandémie).

Quant au type de bien, la demande a, elle aussi, évolué : entre les confinements, le développement du télétravail et le besoin d'espace comme de verdure, l'appétit des candidats à la propriété pour les maisons s'est accru. À tel point que les prix ont augmenté quasiment MARCHÉ IMMOBILIER : VERS UNE NOUVELLE GÉOGRAPHIE deux fois plus vite que ceux des appartements (+6 % contre + 3,4 % en un an), et ce dans tout l'Hexagone. Parmi les biens qui ont la cote : les résidences secondaires. La preuve, si 12 % de Français sont actuellement propriétaires d'un tel bien, ils sont désormais 17 % à envisager de sauter le pas*. Et, en la matière, c'est la mer qui séduit les porteurs de projet. Grandes gagnantes de la crise sanitaire, les stations balnéaires ont vu leurs prix exploser avec une augmentation de 12,3 % (contre 4,6 % l'an dernier). La campagne (+9,4 %) et la montagne (+8,8 %) réalisent elles aussi de belles performances. De manière indirecte, en favorisant le développement du télétravail (qui, même s'il reste occasionnel, est appelé à perdurer), la crise a boosté le marché des résidences secondaires et accéléré le concept de résidence semi-principale.

Et demain ?

Selon les observations de Meilleurs Agents, rien ne semble actuellement pouvoir perturber à court terme la dynamique du marché immobilier. Du côté des banques, les niveaux records de production de crédit attestent qu'elles continuent à jouer leur rôle de financeur, malgré le durcissement des conditions d'octroi imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Et ce, dans un contexte de taux toujours particulièrement bas. Concernant l'emploi, les différentes projections se veulent rassurantes et ne devraient pas perturber la bonne santé du marché immobilier, malgré la levée des filets de sécurité mis en place par l'État. Quant aux prix enfin, ceux-ci devraient rester orientés à la hausse (avec une stabilisation du marché parisien), dans le même ordre de grandeur que cette année, confirmant ainsi cette nouvelle géographie immobilière.