N°81
Juil./Août 2021
POINT DE VUE

Logement et programme présidentiel : comment réussir le mariage

LOGEMENT, POLITIQUE, PROGRAMME

Henry Buzy Cazaux, Président de l'institut du management des services immobiliers

C'est un sujet de préoccupation puis de plainte à chaque élection présidentielle, depuis des années. La préoccupation, légitime, est exprimée par les organisations professionnelles et leurs membres : il faut que le logement soit mis au panthéon des enjeux politiques du futur Président de la République.

On entend que se loger est un besoin primaire, que le logement est fondamental, essentiel, qu'il est aussi à l'origine de plus de 2 millions d'emplois directs et qu'il contribue par la fiscalité nationale et locale à la richesse du pays. On entend tout cela, et pourtant, programme après programme, on ne voit guère de progrès : quand le logement fait deux lignes dans les promesses d'un candidat, il faut s'estimer heureux. Alors ce ne sont que plaintes de la communauté immobilière, de façon lancinante depuis des décennies.

L'élection présidentielle de 2022 n'échappe pas à la règle. Nous sommes dans cette phase d'espoir, où tout est permis. Des livres blancs se préparent, des experts du secteur prêtent leur concours à la réflexion des écuries des candidats révélés ou pas, et on se prend à rêver que le logement occupe une place de choix dans les programmes et surtout dans celui de l'heureuse élue ou de l'heureux élu. Pourquoi par le passé ce résultat n'a-t-il pas été obtenu ? On peut évidemment, parodiant Charles Aznavour dans En haut de l'affiche, soutenir que « c'est la faute du public qui n'a rien compris », et que le talent des porteurs de la parole immobilière n'est pas en cause. En clair, le procès des femmes et des hommes politiques, inaptes à discerner les vraies questions et plus encore à les traiter, tient lieu de solde de tout compte. On ne gagnera pas ainsi et il est urgent de s'interroger sur les raisons des échecs relatifs antérieurs.
C'est d'autant plus indispensable que cette fois, rien ne va plus au pays du logement: un aménagement du territoire sans volonté, une construction résidentielle au fond du gouffre, des oukases de non artificialisation des sols que personne ne sait rendre compatibles avec le besoin de plus de logements, des prix de l'existant déconnectés de la réalité du pouvoir d'achat des ménages, des impératifs de rénovation environnementale dont nul n'avoue qu'ils ne sont pas financés, une fiscalité archaïque, des professionnels de la filière qui s'épuisent encore en querelles intestines pendant que la qualification du corps professionnel prend du retard, ou encore un respect insuffisant des obligations, de façon flagrante de la part des particuliers, trop souvent aussi de la part des professionnels, et une image de l'immobilier à restaurer. Bref, un chantier colossal. Oui, cela devrait justifier plus d'un paragraphe en forme de bonne conscience. Un quinquennat de plus indigent pour le logement, limité à une gestion budgétaire, évidemment pour réduire les dépenses, et la France se délitera.
On n'aura pas ici la prétention de définir une méthode, mais juste de préciser quelques conditions cardinales pour réussir où nous avons échoué collectivement. D'abord bien sûr, la multiplication et l'émiettement des propositions nuit à la conviction des politiques. Il est vital que la filière travaille à un programme pour le logement, au-delà des spécificités, qu'il sera toujours temps d'aller défendre. Un candidat ne doit pas avoir le sentiment que chaque profession, chaque grand acteur, tire la couverture à lui ou joue sa partition, selon les références. Oui, il faut une plateforme d'idées allant de la production aux services, du logement public au logement privé, intégrant les problématiques de financement et d'assurance. Un prétendant à la magistrature suprême doit avoir une vision panoramique du pays :
comment pourrait-il considérer le statut du bailleur ou tel dispositif de défiscalisation ou telle norme ou telle règlementation professionnelle comme important en soi ? Il faut mettre en perspective, donner de la hauteur, sortir des corporatismes. Il n'est plus temps, on l'a compris, de fusionner et de simplifier le paysage syndical : à la guerre comme à la guerre, il faut travailler ensemble. L'immobilier ne donne pas l'image de cette cohésion ni de cette cohérence, ni pour tout dire de cette responsabilité. Il n'est que de parler dans l'intimité avec un grand élu de la République, un ancien ministre, plus libre que quand il était aux affaires, pour comprendre le chemin à parcourir : non, la communauté immobilière ne semble pas solidaire. Les religions, les chapelles y sont identifiées et l'immobilier adore plusieurs dieux.
Ensuite, il faut faire un effort épistémologique, un effort d'intelligence radicale, en remontant aux enjeux mêmes. Il y a une différence de niveau entre un enjeu économique, social, démocratique, et l'action qui va y mener. Un élu doit palper le résultat final pour le pays, sinon il tiendra le sujet pour mineur. Le chiffrage est un moyen de décrire la profondeur d'un enjeu, mais ce n'est pas le seul. Décrire les conséquences pour la population du manque de logement exige une approche sociologique, sanitaire, sécuritaire même, et irradie dans le champ de la démocratie : si l'État avait compris le désarroi des propriétaires de maisons individuelles en périphérie des villes moyennes délaissées depuis trente ans, il aurait vu venir le mouvement des gilets jaunes. Il serait précieux que d'anciens ministres du logement, d'anciens Premiers ministres, aident les corps intermédiaires à estimer le bon niveau de pensée pour persuader.
Enfin, un message ne porte que si ses émetteurs sont crédibles. La communauté immobilière manque de crédit, les professionnels immobiliers ne sont pas au firmament de la considération publique. Je m'empresse de rassurer les lecteurs qui me trouveraient contempteur à bon compte : après trente ans dans cet univers professionnel, cet échec est le mien... Précisément, j'essaie d'en tirer les enseignements. Deux engagements doivent être pris : une orthodoxie des pratiques sans faille dans tous les métiers, les services en particulier, et une adhésion active à la cause de la transition énergétique par l'accompagnement des ménages. Tant qu'on sera loin du zéro défaut pour l'information, l'affichage du diagnostic de performance énergétique par exemple, pour la discrimination, pour la transparence dans l'attribution des logements HLM, pour le respect des obligations légales de tout poil, tant qu'on donnera l'impression de vouloir repousser les échéances de la transition environnementale et de n'être jamais assez prêts, on ne nous écoutera que d'une oreille distraite.
Il n'y a plus qu'à faire, et tant mieux si ce qui précède semble aux décideurs immobiliers un tissu d'évidences et si ces voies sont déjà empruntées. Aux autres, l'opinion, il fallait également dire les acteurs du logement, conscients de leur mission d'éclairer la décision publique, travaillaient pour les Français, fût-ce maladroitement parfois, et pas seulement pour la réussite de leurs entreprises et de leurs institutions. On ne le sait pas assez.

Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, président du think tank « République et logement »

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Expression #81

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