Responsabilité de l'agent immobilier face à l'insolvabilité de l'acquéreur

LA RESPONSABILITÉ DE L'AGENT IMMOBILIER

L'agent immobilier est responsable à l'égard de son mandant en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution de son mandat. Il peut ainsi être sanctionné s'il commet des fautes (non-respect de son obligation d'information, de son obligation de diligence, ...), dès lors qu'elles ont causé un préjudice au mandant et qu'un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage subi.

Ainsi, un agent immobilier qui se cantonne à réunir simplement des documents succincts sans vérification approfondie sur la solvabilité du candidat locataire (ou acquéreur) engage sa responsabilité contractuelle en cas d'insolvabilité (voir Cour de cassation-Chbre civ 1ere, 16 nov. 2016, n°15-23790). Dans ce cas, le mandant lésé peut demander en justice une indemnisation à ce titre.

L'OBLIGATION DE MISE EN GARDE

Plusieurs obligations pèsent sur l'agent immobilier : obligations d'information, de conseil, mais également une obligation de mise en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur comme le rappelle la Cour de cassation dans une décision du 11 décembre 2019 (Cour de cassation-Chbre civ 1ere, 11 décembre 2019, n° 18-24.381).

En l'espèce, il s'agissait d'un compromis de vente signé par l'intermédiaire d'un agent immobilier mandaté par le couple de vendeurs. Aux termes de ce compromis, l'acquéreur déclara ne pas recourir à un emprunt immobilier pour l'acquisition du bien. Or, l'acquéreur ne s'est pas présenté le jour de la signature de l'acte de vente définitif et n'a jamais réglé par la suite les sommes dues dont le prix d'acquisition. Les vendeurs ont assigné en indemnisation l'acquéreur ainsi que l'agent immobilier. La Cour de cassation déclare que l'agent immobilier « n'avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qui leur avait été présenté ».

Ainsi, l'agent immobilier doit s'assurer que l'acquéreur présente des garanties financières suffisantes pour réaliser ses engagements et il doit alerter le vendeur des conséquences juridiques si leur cocontractant est insolvable. L'agent immobilier, qui n'est pas un devin et ne peut donc prédire que tel acquéreur sera insolvable, doit, au moins, mettre en garde les vendeurs d'un éventuel doute sur la fiabilité ou la solvabilité et prouver que cette mise en garde a bien été réalisée en se conservant une preuve. En l'espèce, le fait que l'acquéreur de « 25 ans, célibataire, cariste magasinier » déclarant ne pas recourir à un prêt immobilier constituait, a priori, une circonstance objective devant faire naître un doute. L'agent immobilier aurait donc dû insister auprès des vendeurs sur les risques d'insolvabilité de l'acquéreur.

Il est ainsi important que l'agent immobilier regroupe les documents et informations relatifs à la situation financière de l'acquéreur en lui demandant, par exemple, son titre de propriété actuel, ses justificatifs de revenus, une attestation de la banque justifiant de son apport personnel... Mais il est important de noter qu'aux termes de sa décision, la Cour de cassation sanctionne l'agent immobilier de ne pas avoir pu démontrer qu'il avait conseillé aux vendeurs de prendre des garanties et de ne pas les avoir alertés contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur, elle ne le sanctionne pas du fait de ne pas avoir contrôlé cette solvabilité.