Quelques éléments pour 2020

Revenons rapidement sur 2019, année de tous les records ou presque !

Record du nombre de ventes qui dépassent le million.

Record des taux d'intérêt d'emprunt en deçà d'un pour cent ! Record des prix qui franchissent la barre symbolique des dix mille euros le m2 à Paris. A bien y regarder, ces facteurs se conjuguent avec, en toile de fond, une cause commune : le manque de logements disponibles !

Le choc de l'offre tant attendu ne s'est pas produit, la demande ne cesse d'augmenter pour des raisons que nous connaissons bien : croissance démographique en centres urbains, viellissement de la population, augmentation des divorces, des familles monoparentales, des célibataires. D'autre part, année pré-élections municipales oblige, les demandes de permis de construire et les mises en chantier baissent. Mais le nombre de nouveaux ménages, à l'horizon 2030, donc dans dix ans seulement, est estimé à plus quatre millions.

L'investissement public dans le logement, et principalement dans le logement intermédiaire, a été divisé par trois dans la période 2001/2017, les investisseurs institutionnels ayant déserté ce marché. Les taux d'intérêt historiquement bas, n'auront finalement été qu'un accélérateur qui a redonné du pouvoir d'achat aux candidats au logement. La concurrence effrénée des banques représente un réel effet d'aubaine pour les emprunteurs, mais certains experts, anticipant un risque systémique provoqué par l'absence de marge, recommandent une distribution plus sélective du crédit. Vous le savez, « les arbres ne grimpent pas jusqu'au ciel », et les prix ne peuvent plus continuer d'augmenter sauf à bloquer le marché! L'endettement des ménages dépassant l'augmentation de leurs revenus va les priver de pouvoir d'achat. C'est, je le sais, un discours difficile à tenir face à un vendeur se référant au marché récent, mais, je le sais également, si blocage il y avait, il faudrait beaucoup de temps pour repartir de l'avant, et avec de mauvaises surprises à la clé !

Je ne me risquerai pas à prédire une baisse des prix de vingt à vingt-cinq pour cent comme vient de le faire Mr Touati, éminent économiste, mais à coup sûr, et a minima, les prix devront marquer un palier avant de redescendre progressivement à un niveau compatible avec le pouvoir d'achat des emprunteurs. Mais rien n'est jamais désespéré à condition de le vouloir !

Des solutions existent, dans le domaine de la construction grâce aux nouvelles technologies utilisées, grâce à une densité verticale raisonnée donc intelligente, entre autres.

Des solutions existent dans la mobilisation massive du parc immobilier existant et sa rénovation.

Des solutions existent via les investisseurs privés qui doivent s'intéresser significativement au logement résidentiel locatif à prix raisonnable. Au regard des taux ridiculement bas de rémunération des liquidités, l'immobilier offre des alternatives solides. La demande locative n'a jamais été aussi forte, le besoin de mobilité aussi aigu !

Des solutions existent pour les petits investisseurs privés qui souhaitent se constituer un patrimoine et des revenus complémentaires. Gageons d'ailleurs, qu'un vaste champs des possibles s'ouvrira en 2020 ,dans le cadre de la future loi Nogal.

Le gouvernement, qui affiche volonté et détermination, devra prendre en compte tous ces éléments en intégrant évolution démographique et sociologique (donc demande) et enjeux environnementaux.