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Berlin : entre attractivité et coup de frein

Branchée, en mutation, spacieuse, ou à l'inverse, trop gentrifiée et dispersée... Berlin, on l'aime ou on la déteste ! Vibrante et bouillonnante, la capitale allemande, réputée pour sa qualité de vie à moindre coût, attire en tout cas les investisseurs de tous bords, notamment dans les secteurs de l'innovation et de l'immobilier. Mais pour contrer un risque de spéculation grandissant, sa municipalité a décidé de mettre en place certains garde-fous.

Classée en 2018 « Ville la plus agréable à vivre au monde pour les milléniaux » par Netspick, Berlin attire le monde entier. Ce qui plaît : sa vie nocturne, sa qualité de vie (avec des forêts et des lacs interurbains, du jamais vu dans la plupart des grandes villes), une tradition de gentillesse et un passé très riche, condensé d'histoire et de cultures européennes. Son esprit lässig (NDLR : décontracté) lui confère également un côté cool et branché unique au monde. Mais aujourd'hui, la réputation « Pauvre, mais sexy » de Berlin (selon la déclaration de Klaus Wowereit, son maire en 2003) lui sied-elle encore ?
Car si la ville a connu des temps difficiles après la chute du mur en 1989, la réunification a oeuvré pour son développement. « Très longtemps, les grandes industries allemandes l'ont délaissée au profit de Hambourg, Stuttgart ou Francfort, explique Jean Boudin, managing director pour ab-berlin, invest-ab et appartement-berlin, une agence immobilière commercialisant des biens à destination des Allemands, des Anglais et des Français. Mais il y a dix ans, elle est devenue un laboratoire pour beaucoup de startups. »

Selon le site Vivre à Berlin : « Le déclassement économique de la ville permet aux entreprises du secteur tertiaire d'investir des espaces de travail en centre-ville qui bénéficient de loyers parmi les moins élevés des capitales d'Europe de l'ouest. On compte en moyenne 1 000 euros par mois pour des espaces d'une centaine de mètres carrés (...). Le sénat de Berlin soutient largement cette tendance, puisque les prévisions font état de la création de 100 000 emplois d'ici 2020 dans le domaine des nouvelles technologies. »

ENTRE DÉVELOPPEMENT ET GENTRIFICATION

De plus en plus attractive, la capitale s'accroit chaque année de 50 000 habitants, et voit certains de ses quartiers, jusqu'ici délaissés se développer, voire se gentrifier. Longtemps délaissé, Wedding, au centre-nord, connaît ainsi un succès grandissant : « On y trouve plusieurs microquartiers avec des biens aux alentours de 3800 à 5500 €/m², indique Jean Boudin. Friedrichshain et Kreuzberg, au centre, plaisent toujours autant pour leur authenticité et leur animation, mais comme il est de plus en plus difficile d'y trouver un bien, les quartiers limitrophes se développent, comme Lichtenberg. Les constructions y sont anciennes, et il profite de grands espaces naturels. Les appartements s'y négocient à environ 3800 €/m². C'est aussi le cas de Neukölln, qui a longtemps eu mauvaise réputation. Le quartier est métamorphosé, notamment grâce à la réhabilitation de l'ancien aéroport Tempelhof en un immense parc. »

GEL DES LOYERS

Conséquence de cet engouement : une importante hausse des prix de vente et la multiplication par deux des loyers en seulement dix ans, une offre qui se raréfie et des demandes de plus en plus pressantes... au détriment des Allemands. Face à cela, la municipalité berlinoise a d'abord menacé d'interdire la vente de biens aux investisseurs étrangers, puis a voté en juin, le gel des loyers pour les cinq ans à venir. Selon Phoenix Katrin Lompscher, en charge du dossier au sein de la municipalité, l'objectif est de ramener du calme dans un marché en surrégime. « Les contours de cette mesure ne sont pas encore détaillés, nous en saurons plus en fin d'année, constate Jean Boudin. Je ne pense cependant pas que cela empêchera d'investir en sécurité à Berlin : le taux de locataires y est très élevé et le potentiel de plus-values y reste important. »

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