Quatre scénarios pour une sortie de crise

Tendance Janvier 2009

MOTS CLES : Conjoncture | Prix | Prévisions
René Pallincourt

La FNAIM a présenté début janvier quatre scénarios relatifs à la crise pour le marché immobilier jusqu’en 2012. Une chose est sûre : la baisse est confirmée pour les prix de l’ancien en 2009. Reste à savoir combien de temps cette baisse durera.

Le bâti d’un côté, le terrain de l'autre

La baisse des prix du logement dans l'ancien en 2008 est consommée pour la Fédération Nationale des Agents Immobiliers. « Ils ont enregistré un recul de 3,1% », précise-t-elle, après 10 années de croissance ininterrompue, tout de même. Un recul bénéfique au marché « compte tenu de la remontée des taux d'intérêts, du raccourcissement de la durée des prêts, et de la politique de distribution de crédits plus restrictive ». Cependant, la FNAIM n'hésite pas à tancer les banques, responsables d'une politique de restriction des crédits et les ménages, attentistes.

LA FNAIM, comme la plupart des professionnels de l'immobilier, s'accorde pour une baisse des prix aux alentours de 10% pour 2009. L'avenir reste encore incertain à long terme, dépendant de la récession économique en France et des taux d'intérêts, actuellement en baisse.

La baisse des taux d’intérêts : favorable aux acquéreurs

Parmi les quatre scénarios pronostiqués par la FNAIM, 1 d’entre eux est privilégié par la Fédération.

1) Le plus probable : reprise en 2012 la baisse des prix effective en 2009 (10%) se poursuivra pendant deux années supplémentaires (5% en 2010 et 3% en 2011) et se maintiendra en 2012. Dans le même temps, la baisse des taux d'intérêts, à 4% entre 2010 et 2011, sera favorable aux acquéreurs. L'indice de solvabilité des ménages gagnera 16% sur la période, de quoi redynamiser le marché, selon la FNAIM. Les prix de l'ancien en 2012 sera alors au même niveau qu'en 2003- 2004 ce qui impliquerait une baisse des prix de 19,3% entre 2008 et 2012.

2) Un autre scénario prédit une récession en 2009 – 2010, suivie d'une reprise en 2011 – 2012. Les taux d'intérêts baisseraient à 4,5% en 2009 – 2010 mais remonteraient à 5% en 2011-2012. Les prix seront en baisse jusqu’en 2012 mais cette baisse ralentira suite à une pression de la demande.

3) La FNAIM a également envisagé un scénario catastrophe pour les professionnels et les vendeurs, avec une baisse des prix de 10% chaque année pour la période 2009 – 2012. La FNAIM précise cependant qu' « un fort recul des prix pendant les quatre prochaines années apparaît peu probable, compte tenu de la pression exercée par la demande ».

4) Le dernier scénario est favorable aux vendeurs. Il émet l'hypothèse d'une baisse limitée des prix (-5% en 2009 et 2010, 0% en 2011 et une hausse de 2% en 2012) grâce à une baisse exceptionnelle des taux d'intérêts.

Que font les banques ?

Pour éviter le scénario catastrophe, la FNAIM demande aux banques françaises de faire des efforts. « Le marché a un besoin urgent d'une baisse de taux. Il a également besoin d'un tempérament des exigences liées à l'apport personnel ou encore au raccourcissement tendanciel des durées de prêt. Il importe aussi que les emprunteurs soient considérés de façon plus conforme à la situation économique du moment : les statuts professionnels tels que les contrats à durée déterminée ou l'intérim, les salariés ayant peu d'ancienneté dans l'entreprise par exemple ne doivent pas être regardés comme des emprunteurs à risque aggravé, sous peine de fermer considérablement le nombre de ménages et des individus éligibles au crédit immobilier ». La Fédération espère également que le gouvernement prendra de nouvelles mesures en faveur de la relance de l'immobilier, et en particulier l'extension à l'ancien du doublement du prêt à taux zéro et l'amélioration du cadre fiscal du bailleur privé.

Hortense des Dorides

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Information de l'immobilier d'Expression #7

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