BRESIL, L’immobilier sort de terre !

MOTS CLES : Pays émergent | Amérique du Sud | Développement
BRESIL

Pays le plus grand de l'Amérique du Sud, le Brésil est considéré comme un des pays émergents du monde. Le secteur immobilier y est en plein développement depuis une dizaine d'années. Les raisons : une envolée des montants de crédits immobiliers et la récente introduction en bourse des promoteurs.

L'investisseur immobilier et milliardaire américain Sam Zell le crie haut et fort : le Brésil est le pays où il faut investir aujourd'hui. La croissance économique, régulière depuis 5 ans, permet aux Brésiliens d'accroître leurs revenus et d'investir, entre autres dans le logement. Les banques brésiliennes ont, depuis 2005, développé l'offre de crédits immobiliers de manière exceptionnelle. Tandis qu'en France, l'immobilier est en fin de cycle après 10 années de croissance ininterrompue, l'immobilier brésilien est en milieu de cycle.

Les crédits en augmentation

Dans un communiqué du mois d'octobre 2008, l'Association Brésilienne des Entités de Crédit Immobilier et d'Epargne (l'ABECIP) a annoncé que le montant des crédits immobiliers avait atteint 2,94 Mds de Reais en septembre 2008 et 22,8 Mds sur les 9 premiers mois de 2008. Ainsi, ce montant a augmenté de 89,3% par rapport aux 9 premiers mois de 2007. Entre 2000 et 2007, le volume de crédit est passé de 1,8 Mds de Reais à 14 Mds. Pour 2010, les spécialistes prévoient 40 Mds de Reais. Une croissance qui pourrait faire rêver plus d'un pays européen. Au Brésil, le crédit immobilier représente 2% du PIB (Produit Intérieur Brut) pour 75% aux Etats-Unis ou 46% en Espagne. De plus, le crédit immobilier représente seulement 8% des sommes prêtées par les banques, contre près de 50% dans les autres pays. C'est dire si le potentiel de croissance est gigantesque.

et les taux en baisse

Tandis que le nombre de crédits augmente, les taux d'intérêts ont largement baissé depuis 2005 passant d'environ 19% à 12% en 2008, permettant à une large population de Brésiliens d'emprunter. Dans le même temps, les durées ont été augmentées de 15 à 20 ans, voire à 30 ans. Selon la banque HSBC, qui commercialise des crédits immobiliers au Brésil, lorsque les taux seront aux alentours de 9%, près 1,5 millions de familles pourront rentrer dans le système de financement immobilier. Longtemps délaissé à cause du manque de financement, le segment populaire et les logements d'entrée de gamme sont devenus le fer de lance des promoteurs immobiliers. En 2008, ce segment économique a connu une progression de 50% et pourrait connaître une croissance de 40% dans la période 2009-2010.

Ainsi, le gouvernement brésilien a lancé en janvier un nouveau plan habitat, le Plan National de l'Habitation, qui a pour ambition d'investir 300 Mds de Reais de lutte contre le déficit de logement dans le pays, estimé à 8 millions de logements. Ce plan prévoie la construction de 12 millions d'habitations économiques autour de 25 000 Reais, soit 10 000 €, jusqu'en 2023. Les familles gagnants jusqu'à 3 salaires minimums, soit 400 € par mois, bénéficieront de ce plan.

Un métier qui se professionnalise

Aujourd'hui, les grandes mégalopoles brésiliennes comme Sao Paulo ou Rio de Janeiro comptent des dizaines de méga-agences immobilières. La franchise n'est cependant pas encore un concept intégré par les Brésiliens. En juillet 2008, le réseau de franchises d'agences immobilières CENTURY 21 a initié ses opérations au Brésil (www.c21.com.br). Entre 2006 et 2007, ce sont les promoteurs immobiliers qui ont changé la physionomie du secteur avec leur introduction en bourse. Près de 25 compagnies sont à la Bovespa, la bourse de Sao Paulo, et des concentrations, comme celles qu'on a connues en France, sont à prévoir à long terme. Pour preuve de la mainmise de l'immobilier sur le monde des finances, Tenda, promoteur immobilier d'appartement et de maison, ainsi que MVR, un groupe d'investissement immobilier au Brésil, se sont lancés dans l'opération très lucrative du sponsoring sportif, en l'occurrence le club de football Cruzeiro Esporte pour Tenda.

Selon une étude d'Ernst & Young et de la Fondation Gétulio Vargas, l'investissement dans le secteur du logement devrait passer de 165,2 Mds de Réais aujourd'hui à 446 Mds. L'étude table sur un scénario de croissance de 4% par an pendant les 22 prochaines années, une augmentation de la pression démographique au Brésil et un marché immobilier national arrivé à maturité grâce à l'expansion du crédit immobilier. Aujourd’hui, la pierre est considérée par les Brésiliens comme un investissement sécurisant. Si la baisse des taux continue, la tendance haussière du coût de l'immobilier devrait persister pour le plus grand plaisir des professionnels.

Le brésil peut-il éviter la crise ?

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Le secteur immobilier au Brésil est en pleine croissance, les taux d'intérêts sont à la baisse tandis que la demande de logement est forte. Dans l'état de Sao Paulo, le bilan de l’année 2008 est positif avec 33 000 unités résidentielles et commerciales vendues, malgré un léger ralentissement depuis septembre. Pour 2009, les prévisions sont à la croissance grâce notamment aux aides proposées par le gouvernement. Contrairement à l'Europe, la crise américaine des subprimes ne s'est pas propagée dans le pays pour une raison simple. Le crédit est un service récent pour les Brésiliens.

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Cependant, le Brésil peut, à juste raison, avoir peur du recul du volume des investissements étrangers dans l'immobilier, bien que le pays ait été noté « grade d'investissement BBB » par Standard & Poor's en mai 2008. Cette notation implique un risque faible lorsque l'on investit dans le pays.

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Information de l'immobilier d'Expression #7

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