N°69
Juil./Août 2019
EXPERTISE

Location meublée : un marché de conquête pour les agents immobiliers

MOTS CLES : Changement d'usage, fiscalité, rentabilité

Journaliste : François Moerlen

Rapport à la pierre, changement d'usage, rentabilité, fiscalité : la location en meublée est en plein essor, et porte le marché de la vente et de la location partout en France.

L'avènement des plates-formes de meublé touristique type AirBnB se sont développées sur l'idée que chacun pouvait tirer profit de la sous-location d'une part ou de la totalité de sa résidence principale, pour arrondir ses fins de mois. En réalité, l'émergence de ce phénomène a masqué une tendance de fond sur le marché de l'existant : celle du changement des usages. De nombreux investisseurs ont rapidement compris l'intérêt de prendre à bail un bien afin de le sous-louer, ou d'investir dans des logements à louer meublés pour des durées de 1 jour à 1 an. La pierre est devenue un « actif » susceptible de servir de fort rendements, tant en termes de revenu locatif, que de capacité à générer une plus-value.

UN CADRE FISCAL FAVORABLE

Inutile de comparer la fiscalité d'un bien loué vide à celle d'un bien loué en meublé. Ni l'option pour un régime microfoncier, ni celle du réel ne valent la fiscalité du meublé. Un propriétaire faisant le choix du statut de loueur en meublé, bénéficie immédiatement de la capacité à déduire l'ensemble de ses dépenses, tout en amortissant le prix du bien. Ainsi, il peut neutraliser l'ensemble de ses revenus locatifs, et donc ne subir aucune fiscalité sur ses loyers. Un moyen puissant de se constituer un patrimoine important en rechargeant régulièrement ses charges, via un nouvel investissement générateur d'intérêts d'emprunt. Un patrimoine immobilier sans IFI, puisque les biens concernés sont considérés comme des biens professionnels.

UN CADRE RÉGLEMENTAIRE INCITATIF

Les multiples contraintes et déséquilibres induits par la loi ALUR, avaient déjà produit leurs effets en orientant les propriétaires vers le meublé de courte durée. D'autant que les mesures d'encadrement des loyers ont permis d'appliquer une plus-value de 20% sur les loyers meublés. Mais la loi ELAN est venue donner un nouveau coup de pouce à ce statut : en instituant un nouveau bail mobilité, meublé d'une durée inférieure à 10 mois, le législateur est venu compléter l'éventail des possibilités de louer pour des durées multiples, optimisant ainsi la rentabilité au gré des saisons et des fluctuations du marché. Il est ainsi possible de mixer la location saisonnière de courte durée et la location meublée à titre de résidence principale, sans subir les contraintes de la loi de 89.

LE CHANGEMENT DES USAGES

Dans une société qui évolue vers la mobilité et l'usage, au détriment de la propriété, la location meublée est soutenue par une demande extrêmement puissante, tant dans les zones urbaines que dans les secteurs touristiques. En ville, les français recherchent des biens clé en main, dans lesquels s'installer sans déménagement épuisant et couteux. Le fait de pouvoir s'installer dans un logement « clé en main » représente un intérêt majeur pour les personnes mutées et les étudiants. De même, l'achat d'une résidence secondaire représente une contrainte financière que beaucoup de familles ne veulent plus assumer, préférant le changement de lieu à l'immobilisme.

Au travers de cette tendance, il faut comprendre que l'un des moteurs du marché de l'investissement et de l'augmentation des prix est le marché de la location en meublé. Dans les villes, les petites surfaces bien placées ne cessent de prendre de la valeur, au gré de l'emballement des rentabilités. De nombreuses maisons sont également rachetées pour être divisées en locations ou en co-locations meublées. Certains marchés touristiques sont eux-mêmes en augmentation du fait de l'intérêt des investisseurs. Une aubaine pour les professionnels de l'immobilier, à condition qu'ils se saisissent de ce marché, sur lequel de nombreux acteurs du numérique sont entrés sans complexe.

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Expression #69

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