De petites phrases en petites phrases...

Une fois encore la fiscalité en général entre en jeu, mais une fois encore la fiscalité du logement et de l'immobilier pointe le bout de son nez et plus ! Sans vouloir sombrer dans la paranoïa, on pourrait presque redouter qu'une offensive concertée se prépare contre l'immobilier en général et contre le logement en particulier !

Jugez-en plutôt : en quelques jours, les « niches fiscales », les droits de succession, les plus-values sur les résidences principales, ont été évoqués et sont arrivés sur le devant de la scène, presque de manière anodine, comme si, à l'évidence, il fallait remettre un tour de vis fiscal au logement. On se serait presque crus au concours Lépine !

Reprenons dans l'ordre

Qui disait « Dans chaque Niche il y a un chien qui mord » ? La définition officielle est la suivante : « c'est un régime fiscal dérogatoire, instauré à des fins d'incitation économique ou d'équité sociale ». Il est bien question à la fois d'économie et de social. Au nombre de 474, on en compte 90 Pour le secteur immobilier. Notre ministre des comptes publics, Mr Darmanin a déclaré dans le Journal Le Parisien : « Vouloir taxer encore plus le capital, juste par idéologie fiscale, ça ne marche pas. Ça ne donne même que de la pauvreté et du chômage... on peut imaginer d'autres sujets... » Il a effectivement imaginé, avant d'être temporairement contredit, raboter les fameuses niches fiscales ; lesquelles niches ont été déjà successivement « allégées » en 2009, 2011, puis 2013, passant de 25 000 à 20 000, 18 000 puis 10 000 Euros en 2013. Certains évoquent le fait que la moitié de ces niches profite aux dix pour cent des Français les plus riches, mais ils oublient de dire que les mêmes paient déjà soixante-dix pour cent du total de l'impôt sur le revenu ! Attention, à force de raboter, il ne restera plus rien !

Ils sont également sur la sellette et pourraient être majorés ! Faut-il rappeler que la principale motivation (ou perspective) de la constitution d'un patrimoine réside dans la possibilité de le transmettre ? Toutes les études d'opinion le démontrent depuis des années.

Faut-il rappeler, et pardon pour cette Lapalissade, qu'on ne transmet que ce que l'on possède ? Or, un bien Immobilier s'acquière grâce à un apport personnel épargné (donc déjà soumis à l'impôt sur le revenu), à un prêt immobilier et d'intérêts, tout en s'acquittant dans le même temps de droits de mutation à titre onéreux ou DMTO ? La fluidité du marché passe au contraire par une baisse de ces droits, nous le savons bien.

La double ou triple peine existe déjà et ce n'est sans doute pas le moment d'aggraver la situation, sauf à détourner les français de l'idée même de construction patrimoniale. Renforcer la fiscalité de la succession tourne le dos à l'économie, à l'histoire et à la morale. • Taxer les résidences principales à l'impôt sur les plus-values. Quelle drôle d'idée ! quelle dangereuse idée surtout ! Je pourrais même dire quelle funeste idée ! Rebondissant sur un commentaire, dans une réunion publique dans la Drome, Notre Président trouve « l'idée très bonne » et va jusqu'à penser qu'il y a une « injustice » à réaliser une plus-value sur sa résidence principale « quand on n'a pas travaillé pour ça » ! Et l'exemple de Bordeaux, évoqué dans le même propos est intéressant à au moins deux titres. D'abord, nous connaissons bien l'effet TGV sur le marché : les moyens de transport plus rapides renforcent l'attrait de telle ou telle partie du territoire, augmentent la demande de logements et, in fine, agissent sur le niveau des prix. Mais faut-il en déduire pour autant que les propriétaires déjà présents sur ces secteurs, devraient être punis, à cause d'une politique d'aménagement du territoire, à laquelle ils ont déjà participé en s'acquittant de leurs impôts ? Non ce n'est pas le bon raisonnement, il est discriminant et fait fi du libre choix des individus.

Prenez par exemple deux Frères qui reçoivent en 2007 chacun deux cent mille Euros en héritage. L'un investit massivement en bourse, l'autre achète sa résidence principale à l'aide d'un emprunt ; 2008 et la crise des subprimes arrive : le premier est ruiné, le second continue de rembourser son crédit, et opportunité de carrière oblige, revend son bien en 2019 dans un marché actif et à un prix très supérieur au prix d'acquisition. Le second devrait-il être pénalisé et s'acquitter d'un impôt ? Vous voyez immédiatement quelle serait l'injustice ! Sur le plan sociétal, nous le savons, l'accès à la propriété de la résidence principale a été, depuis plus de quarante ans, un indiscutable ascenseur social pour les classes moyennes, qui ont ainsi pu bâtir des projets durables. Elles avaient aussi en perspective, des moyens supplémentaires au moment de la retraite (ce sera «le» débat de 2019) et la perspective de transmettre quelque chose à leurs proches, et nous revenons ici au débat sur les droits de succession !

Au gré de ces trois sujets évoqués, Niches fiscales, droits de succession, Plus-values sur les résidences principales, nous devons nous poser cette question : la fiscalité doit-elle être au service de la politique économique et sociétale, ou bien est-ce l'inverse ? Ou, pour prendre un raccourci, le non-retour justifié à l'ISF, ne risque-t-il pas, à cause d'un néfaste mouvement de vases communicants, de renforcer la fiscalité immobilière ?

Nous sommes hélas habitués à cette tentation récurrente, face à une cible facile car non délocalisable. Rappelons tout de même que la pierre reste rentable pour l'état. En effet l'investissement est de 42 Milliards d'euros environ soit deux points de PIB, mais, les recettes (tva, taxes foncières, dmto, plus-values, etc.) sont de l'ordre de 75 Milliards d'euros, soit plus de trois points et demi de PIB... Auxquels il conviendrait d'ajouter 12 Milliards provenant des droits de succession !

Pour terminer sur une note plus optimiste, je veux saluer ici, le nouveau dispositif législatif issu de la loi ELAN, ou dispositif « Denormandie », qui cible avec intelligence la rénovation du parc immobilier existant, notamment dans le volet énergétique. L'investisseur pourra bénéficier, dans deux cent vingt-deux villes, de douze à vingt et un pour cent de déduction, avec à la clé un engagement de louer entre six et douze ans. C'est un vrai gisement pour remettre massivement et rapidement des logements sur le marché. Voilà une mesure utile, alors que le spectre de l'alourdissement fiscal se profile par ailleurs. La main droite de l'état ignorerait elle ce que fait la main gauche ?