Rétro 2018 / un oeil sur 2019

L'année qui vient de s'achever, aura été très active avec un volume élevé des ventes, autour de neuf cent soixante mille, des prix qui ont (au global) continué d'augmenter autour de 3%, même si nous restons encore en deçà des niveaux de 2011. Les stocks de biens à vendre ont diminué, consécutivement à l'activité soutenue des Années 2016 2017 et 2018 et la tension sur les prix demeurera sans doute, malgré une stabilisation probable. Il n'y a pas de bulle spéculative, contrairement à certaines idées reçues, mais les prix ont sans doute atteint un plafond de verre, et, l'effet amortisseur des taux historiquement bas, ne joue plus. Le pouvoir d'achat réel de nos clients redevient la clé des transactions.

Le gouvernement l'a promis, mais on ne voit pas encore d'effets concrets. Certes il faut du temps et rien ne se décrète comme par enchantement, mais on peut légitimement regretter qu'au volontarisme initial affiché dans le projet de Loi Elan, ait succédé une série de mesures contradictoires, telles l'encadrement des loyers qui revient, le maintien de l'IFI sans possibilité d'option à la Flat Tax pour les revenus fonciers, pour ne citer que celles-ci. Quel dommage de n'être pas allé plus loin ! Et que l'on ne m'avance pas de raisons budgétaires : le logement représente un investissement de l'état à auteur de deux points de PIB environ mais rapporte, in fine trois points de PIB en plus ! La politique du logement doit marcher sur ses deux jambes, l'une dite technique, dans la loi, et l'autre, incitative, sur le plan fiscal, les deux allant de pair pour instaurer une confiance durable dans l'investissement immobilier. Les bailleurs privés, nous le savons bien, sont les seuls à pouvoir remettre massivement et rapidement (via la rénovation de l'existant) les logements utiles à satisfaire la demande toujours aussi forte. A défaut de voir revenir les investisseurs institutionnels vers le logement intermédiaire, notamment, le déficit de l'offre se creusera. Il n'est pourtant pas utopique de croire que le logement puisse, demain, devenir une classe d'actifs accessible à tous, particuliers comme institutionnels. L'avenir le dira, mais l'industrie immobilière dans son ensemble doit agir dans ce sens.

Le premier tient aux mouvements de regroupement et de concentration, auxquels nous avons assisté tout au long de l'année, dans notre industrie, et, concomitamment, l'intervention marquée de fonds et ou de family offices. Des groupes existants ont changé de mains, des enseignes se sont rapprochées et ont fusionné, des holdings ont été vendues. Ces tendances, se confirmeront sans doute dans l'année, tant l'industrialisation de nos métiers requière de gros investissements pour atteindre la taille critique et opérer la diversification des métiers de base du logement, transaction, location, administration de biens, syndic de copropriété. Ces modèles seront-ils les seuls à exister à l'avenir ? Non sans doute : les Réseaux indépendants, les Coopératives, non opéables par définition, poursuivent une belle progression dans la diversification, et se consolident, attirant de plus en plus de professionnels isolés.

Le second phénomène concerne l'émergence et ou la confirmation, de nouveaux modèles d'organisation de la profession et plus généralement ce qu'il convient d'appeler la distribution immobilière. 2018 a vu l'accentuation de ces pratiques ; ceux que beaucoup nomment à tort des mandataires (tous les agents immobiliers sont en effet des mandataires de leurs clients) ont vu leur nombre croitre significativement ; ils seraient entre Quinze à Vingt mille sur le terrain. À mi-chemin entre l'agence immobilière traditionnelle et des modèles hybrides, tel Keller Williams, sont organisés en différentes Market places, d'où opèrent de nombreuses et nombreux collaborateurs. Feindre d'ignorer ces réalités serait commettre une grave erreur d'analyse : la mutation est bien réelle, mais chacun des acteurs doit être soumis aux mêmes contraintes règlementaires et administratives : une règle du jeu commune ! Le client final sera seul juge de la qualité des services rendus, de la diversité de l'offre et de la compétence de ses interlocuteurs. La compétence ne s'improvise pas ; c'est un savant dosage d'expérience et de formation. C'est à coup sûr l'enjeu majeur de nos professions. Par ailleurs, de très nombreuses Start-Up, proposent des solutions utilisables en direct par le client particulier.

Troisième et dernier phénomène : les grandes manoeuvres autour de la fameuse data ! Certes, elles avaient débuté avant 2018, mais l'année écoulée aura vu l'accélération de ces projets, conformes bien sûr à la RGPD ; la donnée, les algorithmes dopés à l'Intelligence Artificielle, confèrent de plus en plus de pertinence à l'analyse fine des zones de chalandise, des prix, et les estimateurs fleurissent. Les contacts qualifiés deviennent une monnaie d'échange qui prendra beaucoup de valeur au fil du temps. Demain, les rendezvous clients pour vendre ou acheter se paieront. Alors me direz-vous, quoi de plus naturel ? Les données, massives, accumulées depuis longtemps, les nouvelles technologies, l'intelligence humaine et artificielle, sont les ingrédients de la bonne recette, non ? Oui, enfin presque ... Sur un plan technique c'est oui, mais sur un plan stratégique qui concerne toute notre industrie, faisons un pas de côté et demandons-nous qui collecte, pour qui, et à quel prix ? Ne serait-il pas temps que les professionnels de l'immobilier, à l'origine de ce nouvel or noir qu'est la data, s'organisent, se regroupent, mettent en commun leurs moyens, par exemple sous forme d'une plateforme commune, afin de collecter et d'exploiter cette donnée, gage de leur indépendance réelle pour le futur ? Aucun des acteurs ne peut prétendre, à lui seul avoir l'exhaustivité ... Mais par définition, la réunion de tous oui !