N°65
Nov/Déc 2018

La vente d'immeubles neufs n'est pas nécessairement soumise à la TVA

MOTS CLES : TVA | Opérations patrimoniales
 


La Cour d'appel de Douai (CA Douai 20 septembre 2018 SCI BBAK) est venue rappeler que la vente d'immeubles neufs n'est pas soumise à la TVA lorsqu'elle est effectuée dans un cadre patrimonial.


Réginald Legenre - Avocat

Taxation des opérations immobilières à la TVA dans les conditions de droit commun

Depuis la réforme de la TVA immobilière intervenue en 2010, les livraisons d'immeubles doivent être traitées de la même manière que les livraisons de biens meubles corporels. En conséquence, toutes les livraisons d'immeubles sont comprises dans le champ de la TVA dès lors qu'elles sont réalisées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel.

Certaines livraisons d'immeubles sont taxables de plein droit alors que d'autres sont exonérées mais peuvent être soumises à la taxe sur option. Sont notamment imposables de plein droit à la TVA les livraisons d'immeubles neufs, c'est-à-dire les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq ans (les constructions nouvelles, les surélévations d'immeubles existants et les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent l'immeuble à l'état neuf).

Une problématique courante

Au cas d'espèce, une SCI, dont l'objet social révélait une activité de gestion locative, avait restructuré un immeuble en vue de créer deux appartements distincts et de les mettre en location. Ayant finalement procédé à la cession des appartements sans les avoir donnés en location, l'administration fiscale a considéré que ces cessions relevaient de plein droit de la TVA dès lors qu'il s'agissait d'immeubles neufs.


Le caractère déterminant du cadre de l'opération

La Cour d'appel a remis en cause l'analyse de l'administration et considéré que la SCI BBAK n'était pas entrée dans une démarche active de commercialisation foncière mais avait acquis l'immeuble dans une pure démarche patrimoniale sans mobiliser de moyens pour se placer en concurrence avec des professionnels de l'immobilier. Ayant agi à titre privé dans le cadre de la gestion de son patrimoine, animée par la seule intention d'exercer son droit de propriété, et non par un objectif d'entreprise qui l'aurait conduite à développer des diligences en vue d'en tirer un résultat économique, la SCI n'avait donc pas la qualité d'assujettie à la TVA. La Cour conclut ainsi que la cession des appartements ne relevait pas de plein droit de la TVA.

A l'aune de la propension des services vérificateurs à considérer que les cessions d'immeubles neufs sont nécessairement soumises à la TVA, il est certain que nombre de redressements pourraient être contestés, tant les non-assujettis que les assujettis au titre de leur activité courante pouvant intervenir dans un cadre purement patrimonial.

Mais attention, ces éléments ne sont fournis que « sur demande » des contribuables.

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Expression #65

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