Monténégro : un énorme potentiel

Encore protégé et recelant de nombreux trésors cachés, classé plusieurs années de suite comme un des pays les plus attractifs où voyager par Lonely Planet, le Monténégro capitalise près de 300 kilomètres de côte, des montagnes à portée de main et des parcs aux paysages variés. Ce petit pays connaît la plus forte croissance touristique au monde depuis 2008 et a bien l'intention de devenir une destination privilégiée de la Méditerranée. Certains ont d'ailleurs déjà décelé son fantastique potentiel, puisque le Monténégro attire de plus en plus de voyageurs et d'investisseurs. 22 % de son PIB reposant sur le tourisme, le Monténégro entretient cette dynamique depuis la déclaration de son indépendance en 2006, afin d'assurer une croissance durable à son économie.

Opération flat taxe

De grands groupes hôteliers s'y sont déjà installés - Regent, Four Season ou Hilton - suivis de près par des investisseurs individuels en recherche d'une résidence secondaire (pour leur retraite ou non) ou d'un investissement locatif. « Beaucoup d'étrangers - surtout en provenance de Grande-Bretagne, de Russie ou du Moyen-Orient ouvrent ici leurs start-up ou leurs sociétés de services financiers ou de traiding, explique Leila Calic, Directrice de Résido Montenegro, spécialiste de l'immobilier monténégrin. Il faut dire que politique, économie et conditions sociales y sont stables : la monnaie utilisée est l'Euro, le Monténégro est déjà membre de nombreuses institutions internationales et est entré dans la phase finale du processus d'adhésion à l'Union européenne. La fiscalité est par ailleurs très favorable aux investisseurs étrangers. Le gouvernement applique en effet une flat taxe de 9 % pour les sociétés et pour les particuliers, quels que soient le montant de leurs profits ou de leurs revenus. La taxe sur les transactions immobilières y est de 3 %. »

Tivat et Kotor en tête

Les régions à privilégier sont celles de Tivat ou de Lustica sur la côte, grâce à de nombreux terrains encore disponibles ; et à seulement quelques kilomètres, celle de Kotor, restée très authentique. Cette ville médiévale adossée à la montagne est en effet classée au patrimoine mondial de l'Unesco. « Elles offrent de nombreuses opportunités en matière de loisirs, de divertissements haut de gamme et de tourisme d'affaires, indique Leila Calic. Et même si la destination est accessible à une clientèle disposant d'un pouvoir d'achat raisonnable, certains projets s'adressent à une clientèle aisée, voire riche. Une importante communauté se crée dans cet ordre d'idée, en attente d'un life-style et de prestations correspondant à leur niveau de vie : piscine, spa, fitness, loisirs nautiques, fashion-show, clubs, etc. » Les appartements situés dans le centre-ville de Tivat se négocient au prix de 2000 ? du m2 environ, mais pour un bien avec piscine ou vue sur mer, il faudra compter au moins 3500 ? du m2. « Les grands projets tels que Porto Montenegro marina, Lustica Bay ou Porto Novi sont plus tournés vers une clientèle prestigieuse, constate Leila Calic. Pour ces biens, il faut compter au moins 6 à 7000 ? du m2. »

Le nord en devenir

La zone de Budvar, jusqu'à maintenant privilégiée des investisseurs, rencontre désormais un succès plus mitigé, le foncier y étant saturé et les prix trop élevés. Quant au nord du Monténégro : « Les infrastructures n'y sont pas suffisamment développées, ce qui peut encore rebuter les investisseurs, affirme Leila Calic. Mais c'est une zone superbe, idéale pour le ski ou le rafting avec par exemple les stations de ski de Kolasin et Zabljak et certaines destinations écologiques et protégées sur le lac Skadar. C'est aussi le siège économique du pays avec la capitale Podgorica. Elle devrait logiquement se développer dans les années qui viennent. » Et le Monténégro... dévoiler encore de nouveaux atouts.