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Mars/Avril 2018

A Budapest, il fait bon d'investir !

MOTS CLES : Immobilier | Etranger| Hongrie

A Budapest, il fait bon d'investir !

Du cachet, un charme culturel et historique qui fascinent. Réputée pour ses concerts tziganes, ses bains de vapeur, les fameux thermes Gellért, son patrimoine et son centre-ville, dont l'architecture vous replonge merveilleusement au XIXème siècle, Budapest, la capitale hongroise, regorge d'incontournables arguments. Elle séduit et offre de nombreuses perspectives immobilières.

Journaliste : Franck Seguin

Budapest est logiquement recherchée des investisseurs. La première ville de Hongrie connaît, chaque année, une fréquentation importante, avec un chiffre de 4,3 millions de touristes à l'année selon l'office du tourisme. La vie hongroise est prisée par ses visiteurs. Et les beaux appartements, que compte Budapest, n'y sont pas pour rien.

Bonne nouvelle pour les étrangers désireux d'y acquérir un bien, ils ne devraient pas connaître de difficulté à trouver un pied à terre dans cette célèbre ville d'Europe de l'Est. Pour des logements, dont la surface va de 40 à plus de 300 mètres carrés, l'offre est importante. Formée en 1873, Budapest est le fruit de la réunion des villes de Buda, Pest et Óbuda. C'est sur la rive gauche du Danube, à Pest, vestige en grande partie du règne de l'empereur François- Joseph (1848 – 1916) que l'offre immobilière est la plus concentrée. A Buda, sur la Colline de Château, qui s'élève à côté de l'emblématique Mont Gellért, les biens en vente sont plus rares.

Une offre attractive

A l'intérieur de Budapest, le prix moyen au mètre carré tourne aux alentours de 1 500 euros. Dans certains quartiers plus huppés, comme la splendide Andrassy Ut, longue de 2 310 mètres dans le VI arrondissement, le mètre carré peut atteindre jusqu'à 4 000 euros. Non loin du Parlement, dans le quartier du Vème arrondissement, un immeuble, d'inspiration Renaissance, affichait un prix de 190 000 euros. Un prix raisonnable pour un trois-pièces de 88 mètres carrés en parfait état. Aux investisseurs visant le plus haut de gamme, un logement de 110 mètres carrés, situé dans les magnifiques immeubles de Kodaly Korond, célèbre place aux quatre palais du quartier de Terezvaros, était proposé à 310 000 euros en fin d'année dernière.

Des prix bas

Les potentiels acheteurs, désireux d'investir beaucoup moins, peuvent également y trouver leur compte, en se rendant, par exemples dans les VIIe, VIIIe, et IXe arrondissements. Ils pourront investir dans des logements, d'aussi bonne qualité que dans les quartiers plus chics, pour un prix moyen au mètre carré entre 1 500 et 2 000 euros. Dans le Ier arrondissements, des biens, de petites surfaces entre 35 et 55 mètres carrés, sont même proposés à des prix compris entre 50 000 et 150 000 euros. Pour ceux qui souhaitent faire des travaux dans un logement dans ces arrondissements, des agents immobiliers proposent même des biens à restaurer totalement. Il faut alors compter sur un prix entre 800 et 1 000 le mètre carré, auquel s'ajoute la rénovation, de bonne qualité et surtout deux à trois fois moins coûteuse qu'en France. Sur place, les agents immobiliers hongrois ont l'habitude de travailler avec les investisseurs étrangers et proposent, une fois la vente réalisée, un service de gestion, qui coûtera de 5 à 10% des loyers perçus.

Sécurité juridique

Acheter un logement en Hongrie n'est pas plus compliqué qu'en France. Le processus d'achat est d'ailleurs assez similaire et offre une sécurité juridique. L'acheteur étranger doit tout d'abord ouvrir un compte à Budapest en euros/forint, la monnaie hongroise. Il doit ensuite signer un compromis de vente qui donne lieu à un versement d'un acompte. Si jamais l'investissement se fait à plusieurs, il est vivement conseiller de créer une société civile locale qui détiendra le bien, et qui facilitera aussi les échanges avec le fisc hongrois. Deux à trois mois après la signature du compromis de vente, la signature définitive d'achat intervient par l'intermédiaire d'un avocat, l'équivalent du notaire en France. Cela coûte 6% de frais (honoraires et droits de mutation). S'ils souhaitent emprunter, les investisseurs français peuvent compter sur la présence des grands réseaux bancaires français présents à Budapest.

Rentabilité élevée

Une fois propriétaire, les investisseurs étrangers peuvent mettre leur bien en location. Le propriétaire peut s'en charger lui-même, en passant pourquoi pas par des sites internet internationaux consacrés à la location touristique. Il peut également confier la location de son bien à un agent local. La location offre une rentabilité élevée, et peut dépasser 10% pour les surfaces moyennes louées entre 60 et 180 euros la nuit. Les impôts ? Le propriétaire étranger n'en supporte pas plus qu'en France et n'a pas à payer de taxes locales ou d'impôt sur la fortune immobilière car ils n'existent pas en Hongrie. Les revenus locatifs sont, eux, après déduction des charges, soumis à un impôt forfaitaire de 15%. Aucune cotisation sociale n'est à supporter et à la revente, il faudra attendre seulement cinq ans pour que la plus-value soit totalement exonérée. En France, c'est trente ans !

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