Nį59
Nov/Dec 2017

L'IFI remplace l'ISF : ce qui va changer en 2018

MOTS CLES : Impôt sur la fortune immobilière
 


L'IFI ne bouleverse pas seulement les règles d'assiette de l'impôt sur la fortune mais également la détermination et l'évaluation des passifs déductibles.


Réginald Legenre - Avocat

Une assiette réduite aux actifs immobiliers

Le seuil de taxation (1 300 000 €), le barème et le dispositif de plafonnement seraient identiques aux dispositions actuelles. En revanche l'assiette de l'impôt est bouleversée. En effet, l'assiette de l'IFI serait limitée aux actifs immobiliers, détenus directement ou indirectement, non affectés à une activité professionnelle.

Les titres de sociétés seraient ainsi assujettis à l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers détenus directement ou indirectement, à l'exclusion des participations de moins de 10 % dans des sociétés opérationnelles. L'identification des biens immobiliers détenus au travers d'une chaîne de participations pourrait donc s'avérer très complexe et la valeur taxable délicate à déterminer.

Les exonérations partielles des titres faisant l'objet d'un pacte Dutreil et des titres détenus par les salariés et les mandataires sociaux seraient ainsi supprimées. Les engagements de conservation devraient toutefois être respectés jusqu'à leur terme sous peine d'entraîner la remise en cause de l'exonération partielle.

Tous les autres biens meubles (meubles corporels, titres, liquidités, assurances-vie et autres) seraient ainsi exclus de l'IFI.

Une redéfinition des passifs déductibles

Le projet de loi semble bien incomplet s'agissant des dettes inscrites au passif des sociétés dont les titres entrent dans le champ de l'IFI. Néanmoins, il contient déjà de nombreuses limitations. Ainsi, seules les dettes du redevable liées à un actif imposable et afférentes à des dépenses d'acquisition, de réparation, d'entretien, d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement des biens seraient déductibles. Les dépenses d'acquisition des titres taxables seraient également déductibles au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables. S'agissant des impôts, seule la taxe foncière devrait être déductible.

Fort logiquement, les créances détenues, directement ou indirectement, par le redevable sur la société dont il détient les titres ne seraient pas déductibles pour la détermination de la fraction taxable desdits titres. Le projet prévoit un plafond de déduction pour les gros patrimoines. Lorsque la valeur du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d'euros et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite ne serait déductible qu'à hauteur de 50 % de cet excédent. En outre, les emprunts avec remboursement in fine ne seraient déductibles qu'à hauteur du capital restant dû fictivement amorti.

Enfin, ne seraient pas déductibles les prêts contractés, directement ou indirectement, auprès d'un membre du foyer fiscal et les prêts contractés par un membre du foyer fiscal auprès d'une société contrôlée, directement ou indirectement, par l'un des membres du groupe familial.
A l'aune des imperfections du projet, il est malheureusement certain que le texte définitif comportera nombre de modifications d'importance.

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Expression #59

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