Investir en Floride : un placement rentable

Très fortement marqué par la crise du crédit (credit crunch) et des subprimes en 2007, le marché immobilier américain a connu jusqu'en 2014 une chute des prix sans précédent. En raison de son boom immobilier dans les années 2000, où les prix avaient augmenté de 120% (source Standard & Poor's), la Floride fut l'un des états les plus touchés, certains biens se négociant jusqu'à 50 % de leur valeur initiale. Depuis, l'économie a retrouvé une belle dynamique, le chômage est à la baisse et les années noires semblent derrière. « C'est un signal fort pour les investisseurs qui, jusqu'ici, pouvaient se montrer inquiets, souligne Yoann Dorat, président de l'agence francoaméricaine Elipsis Properties. La Floride possède de bons fondamentaux et une économie diversifiée. C'est une des régions qui a le mieux rebondi après la crise. » La preuve, le marché immobilier remonte et dans certaines villes – comme Miami, Fort Lauderdale, Orlando ou West Palm Beach – il poursuit son ascension avec une hausse des prix de 8% par an.

« En dépit de cette augmentation des prix, le timing est encore idéal pour qui souhaite investir, rassure Yoann Dorat. Le potentiel de plus-value y est très important, les biens se négociant encore pour certains jusqu'à 70% de leur valeur avant crise ». Autre bonne raison de se tourner vers l'état américain : la fiscalité y est intéressante, en particulier pour les acheteurs français grâce à la convention fiscale signée entre les Etats-Unis et la France, permettant d'éviter la double imposition... et de bénéficier des taux d'impôts très bas en Floride. Mais l'atout principal de l'immobilier floridien repose sur sa rentabilité locative avec un rendement annuel net pouvant aller jusqu'à 10% ! Un argument qui compte lorsqu'on sait que la Floride accueille chaque année de plus en plus de touristes (3,3 millions en 2015) et que le marché locatif y est très dynamique - notamment en raison de la perte de leur bien par un grand nombre de propriétaires durant la crise - propulsant le prix des loyers à la hausse.

En tête des demandes d'investissement, les comtés de Miami-Dade (4552 €/m²), Broward (3170€/m² à Fort Lauderdale), Palm Beach (2965€/m²), Orange (1523€/m² à Orlando), Hillsborough ou Monroe avec des profils d'investisseurs très différents. « Les acheteurs étrangers représentent une grande partie du marché, note Yoann Dorat. Les pays d'Amérique latine sont les plus gros acheteurs – avec un budget moyen de 590 000$ - viennent ensuite le Canada puis la France avec un budget moyen de 200 000$. La plupart de nos clients sont des secondo-accédants, expatriés ou investissant dans le cadre d'un projet familial dans un objectif de diversification patrimoniale ou financière. » Les biens les plus convoités par les francophones sont les maisons middle-class (des maisons de petites surfaces avec peu de terrain et caractérisées par des charges de fonctionnement très faibles, alors que ces frais sont habituellement élevés en Floride) car très recherchées à la location par les familles américaines.

Crise ou pas crise, l'immobilier de luxe floridien constitue une exception puisque durant ces dernières années, il est resté relativement stable. Lieu de villégiature des plus grandes fortunes américaines et internationales, refuge de stars du cinéma, du sport ou de la chanson, l'état compte un nombre impressionnant de résidences secondaires haut de gamme. « Quel que soit le contexte économique, certaines régions restent très prisées et la demande y est constante, indique Yoann Dorat. C'est par exemple le cas de Star Island ou Hibiscus Island à Miami Beach. » Sur ces secteurs privilégiés, villas ultra-designées, palais à la démesure totale ou condominiums de prestige se négocient entre 4 et... 159 millions de dollars, comme c'est le cas pour la maison la plus chère des Etats-Unis, située à Hillsboro Beach. Aucun doute, le marché immobilier en Floride a encore de beaux jours devant lui.