Le baromètre de l'immobilier Expression Janv/fév 2017

EN BREF

LA HAUSSE DES TAUX SE CONFIRME

Plus aucun doute possible, la tendance s'est inversée et les taux de crédits immobiliers sont repartis à la hausse. En moyenne, en janvier, les taux pratiqués ont crû entre 0,15% et 0,35% suivant les établissements financiers et les durées. « La courbe s'est inversée, indique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. On devrait connaître une hausse légère, mais continuelle sur les prochains mois. »

Un diagnostic validé

La hausse des taux, annoncée par Cafpi, a été récemment constatée par le Crédit logement. Contrairement à celui-ci, qui se base sur les cautions qu'il a délivrées aux établissements financiers, les courtiers mesurent les taux en fonction de leur négociation avec leurs partenaires. Ainsi, les taux annoncés par Cafpi proviennent des barèmes transmis par ses partenaires. Il s'agit donc des taux que le courtier proposera à ses futurs clients durant le mois en cours. Ne partant pas du même moment dans le processus de l'obtention d'un prêt pour réaliser leurs analyses, leurs conclusions ont un décalage d'un peu plus d'un mois.

Quelles perspectives pour 2017 ?

Effet obligataire. Dans les mois à venir, le risque porte sur les taux longs. Les OAT 10 ans se situent aujourd'hui à 0,58% contre 0,33% en moyenne le trimestre dernier et devraient continuer à progresser dans les mois à venir. Les banques répercutent ce risque sur les taux qu'elles proposent à leurs clients. Effet inflationniste. Dans un second temps, les taux seront confrontés au retour de l'inflation, due à l'augmentation des prix de l'énergie, notamment le pétrole, et à la baisse de l'euro face au dollar. Cette inflation sera certes faible, mais elle va augmenter le coût (loyer) de l'argent pour les banques, qui devront s'adapter en augmentant leurs taux. Les taux vont continuer à remonter, mais cette hausse restera limitée. « Nous estimons que les taux augmenteront en moyenne de +0,5% sur le 1er semestre 2017 » précise Philippe Taboret. Ils resteront donc très faibles, inférieurs à 2% sur 20 ans et surtout inférieurs à ceux proposés à la même époque l'an dernier.Pour un crédit de 200 000 € sur 20 ans, une hausse de 0,5% des taux de crédits représente 45 € supplémentaires pour les mensualités et un coût final du crédit en hausse d'un peu plus de 10 000 €.

Taux d'usure

Le gouvernement a également mis en place des taux d'usure différenciés par durée, contre un taux unique jusqu'à présent. Cette mesure n'aura pas d'impact sur les taux de crédits immobiliers, car les taux d'usure, dans ce métier, sont très rarement atteints.

L'assurance emprunteur toujours aussi importante

La loi dite Sapin 2 avait ouvert la voie à la possibilité de résilier annuellement son assurance emprunteur. Le 8 décembre dernier, le Conseil Constitutionnel a censuré cette mesure. « Quand on sait que l'assurance emprunteur peut représenter jusqu'à 30% du coût total du crédit, surtout en cette période de taux très bas, cette mesure avait tout son sens », indique Philippe Taboret. La délégation d'assurance, mise en place par les lois Lagarde et Hamon, laisse aux emprunteurs la possibilité de choisir librement leur assurance à condition de présenter des garanties équivalentes à celles exigées par l'établissement prêteur.

Une année 2016 de tous les records qui se poursuit

Si 2016 a connu les taux historiquement les plus bas, elle a également permis d'établir des records de productions de crédits et d'opérations immobilières réalisées. Grâce à une fin d'année très active, la barre des 230 milliards de crédits réalisés devrait être dépassée. « Signe de cette embellie de fin d'année, Cafpi a monté 6 650 nouveaux dossiers durant le mois de décembre 2016, contre 3 650 l'année précédente », précise Philippe Taboret. Les premiers jours de 2017 semble suivre cette tendance. « Les agendas des courtiers sont déjà pleins, note Philippe Taboret. Plus que jamais les candidats à l'accession souhaitent profiter des taux toujours bas et des prix encore stables. »

Philippe Taboret Directeur général adjoint de CAFPI N°1 des courtiers en prêts immobiliers et Président de l'APIC – Association Professionnelle Des Intermédiaires en Crédits www.cafpi.fr »