N°52
Sept/Oct 2016

CRÉDIT IMMOBILIER, L’ÉTÉ DU CHANGEMENT

MOTS CLES : Crédit | Immobilier | Banque

Pour l'obtention d'un crédit immobilier, les prestations, que le consommateur-emprunteur en crédit immobilier trouve auprès de son établissement bancaire, ont sensiblement évolué depuis le 1er juillet. Explications...


Journaliste : Franck Seguin

L'expertise immobilière

C'est la principale information du décret adopté le 13 mai 2016 et mis en application depuis le 1er juillet. Le texte prévoit en effet que les établissements bancaires peuvent désormais faire appel à un expert indépendant dont la mission est de déterminer le prix réel du logement. Cela permettra à la banque d'octroyer le prêt le plus exact possible à l'emprunteur. Cette pratique n'est pas nouvelle car certains établissements bancaires y recourent déjà. Désormais officielle, elle n'en reste pas moins facultative. « L'évaluation consiste à déterminer la valeur du bien immobilier après analyse de toutes les pièces communiquées par le prêteur et qui sont utiles à la réalisation de l'évaluation selon les normes en vigueur », indique le texte. Si ce service est fourni par l'établissement bancaire, il reste très encadré. En effet, le professionnel est tenu de respecter certaines conditions strictes de sa mise en oeuvre. Il préconise notamment le recours à un expert indépendant et compétent, donc, totalement extérieur au professionnel bancaire. L'expertise donne lieu à la rédaction d'un document, remis au client. Le professionnel peut répercuter le coût de l'expertise au client. Si la valeur du bien financé ne peut être la seule condition d'octroi d'un crédit, l'expertise immobilière peut conforter une demande un peu juste.

Le conseil indépendant en crédit immobilier

Il s'agit également d'un nouveau service optionnel, proposé par des professionnels bancaires. « Le service conseil consiste en la fourniture à l'emprunteur de recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédit adaptés aux besoins et à la situation financière de l'emprunteur », dit le texte. De plus, cette recommandation est « fondée sur des informations actualisées et sur des hypothèses raisonnables quant aux risques encourus par l'emprunteur pendant la durée du contrat proposé. Cette recommandation est établie au regard d'une gamme de produits comportant au moins trois contrats distincts de crédits ». Ce conseil indépendant en crédit immobilier sera uniquement à la charge du consommateur. Ce dernier, uniquement s'il le souhaite, peut également bénéficier d'un conseil en assuranceemprunteur.

L'obligation d'explication et d'analyse de la solvabilité

Avant le 1er juillet 2016, le Code de la consommation mettait surtout l'accent sur la forme du contrat de crédit, le choix du consommateur en assurance-emprunteur, et la qualité de la publicité pour les crédits immobiliers. Désormais, les articles L. 313-1 et suivants du nouveau Code de la consommation proposent une « section 4 » : « Explications fournies à l'emprunteur et évaluation de sa solvabilité ». Cette obligation d'explication a pour mission d'assurer l'équilibre entre le contrat proposé et le profil de l'emprunteur. L'objectif est de déterminer si le profil financier du client est bien adapté au contrat proposé. L'analyse de la solvabilité de l'emprunteur est donc en première ligne. Pour rappel, la solvabilité est définie comme « la probabilité qu'il (l'emprunteur) remplisse ses obligations au terme du contrat de crédit ». Vérifier la solvabilité consiste à « prendre en compte les facteurs pertinents permettant de vérifier » cette probabilité. Pour déterminer cette analyse de solvabilité, le distributeur ou prêteur doit collecter certains éléments d'information comme les revenus de l'emprunteur, son épargne, ses dépenses, ses dettes… La coopération « de bonne foi » de l'emprunteur à la collecte des données figure dans le Code de la consommation. Une fois les vérifications de la solvabilité effectuées, le prêteur informe l'emprunteur du rejet, le cas échéant, de sa demande de crédit. Si cette décision est motivée par la consultation du fichier des incidents bancaires (FICP), le prêteur doit en informer l'emprunteur et lui fournir le résultat de cette consultation. Si le prêt est accepté, le professionnel doit expliquer clairement à l'emprunteur les conséquences d'un défaut de paiement, comme par exemple la saisie immobilière.

L'obligation de mettre en garde

Désormais, il n'y a plus de distinction entre « emprunteur averti » et « emprunteur nonaverti ». Le Code de la consommation oblige aussi les emprunteurs à mettre en garde les particuliers lors de l'obtention du crédit. « Le prêteur ou l'intermédiaire de crédit met en garde gratuitement l'emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour lui », stipule le texte. Ce devoir de mise ne garde est à délivrer à tous les emprunteurs.

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Expression #52

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