Sept/Oct 2016
Suisse : un marché immobilier réglé avec précision
Célèbre pour son chocolat et son horlogerie, la Suisse continue, en dépit de certaines tensions internes, d'offrir à ses habitants une qualité de vie exceptionnelle. Depuis plus d'une décennie, ce petit pays situé au centre de l'Europe se place dans le haut du classement des pays les plus heureux établi chaque année par le World Happiness Report. Mais qu'en est-il de son marché immobilier ? Selon le dernier baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse d'Ernst and Young, la Suisse demeure attractive pour les investisseurs même si les perspectives tendent à s'assombrir, en particulier dans le secteur de l'hôtellerie.
Journaliste : Boris Rouah
Frappée par la crise à l'instar de ses voisins européens, la Suisse n'a jamais cessé de nourrir l'appétit des investisseurs pour la pierre analyse Enzo Lo Bue, directeur des ventes de m3 Real Estate. « D'une part, la Suisse fait géographiquement partie de l'Europe et il est vrai qu'elle subit la crise des différents secteurs concernés. Ensuite, la FINMA (l'autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) a dicté de nouvelles conditions d'emprunt qui ont tendance à réduire le nombre d'acquéreurs et à faire baisser les prix de vente. Cependant, le marché immobilier se porte bien car la Suisse est un pays stable économiquement. »
Une attractivité mise à mal par la législation
Contrairement à la France, investir chez
nos voisins helvètes présente de sérieux
avantages fiscaux et notamment en cas de
succession ou de donation. « En Suisse il
est possible de déduire de ses revenus les
intérêts liés à un prêt hypothécaire ainsi
que les frais liés à la rénovation », poursuit
Enzo Lo Bue. Pour autant, il est primordial
d'être accompagné par un expert afin de
maîtriser les différents rouages législatifs.
Depuis le 1er janvier 2013, un plafond fixé à
20% restreint en effet le pourcentage d'habitations
à usage secondaire dans chaque
commune. Les personnes domiciliées à
l'étranger peuvent ainsi acheter des biens
immobiliers à condition d'obtenir une autorisation
d'achat. Il est donc essentiel de
vérifier que le canton sur lequel se porte
son choix délivre des permissions. Quant
aux ressortissants de l'UE (Uninon européenne)
et de l'AELE (Association
européenne de libre-échange) domiciliés
en Suisse, ils n'y sont pas soumis. En ce qui
concerne l'acquisition d'une résidence
principale, aucune autorisation n'est
requise à condition d'y habiter et de ne pas
la louer à des tiers.
Compte tenu des prix très élevés des biens
immobiliers, les établissements bancaires
suisses proposent à leurs clients des
emprunts hypothécaires. « Généralement
pour un bien jusqu'à 2.5 millions, un
établissement bancaire prête 80% de cette
somme à condition que l'emprunteur
remplisse aux critères d'emprunt.
Notamment un endettement qui ne doit pas
dépasser 33% de ses revenus annuels, et
l'apport de 20% en fonds propres. Les
fonds propres doivent être en cash uniquement
et 10% de ceux-ci peuvent provenir
d'une épargne type 2ème pilier (prévoyance
professionnelle). Au-delà de 2.5 millions, il
est possible qu'un établissement demande
jusqu'à 50% de fonds propres. Cette règle
peut varier selon les établissements et la
situation financière de l'acheteur. » Mais la
recette essentielle pour réussir son investisement
demeure le choix de la zone
géographique. « Le lieu, le lieu et le lieu !
L'important est l'emplacement », insiste
Enzo Lo Bue.
Les grandes villes mènent la danse
Si le prix moyen du mètre carré habitable est de 5940 CHF, il existe de grandes disparités de prix entre les différentes régions économiques. « Genève et Zurich demeurent intéressantes grâce à leurs activités dans le monde de la finance et leur proximité intéressante avec l'aéroport international. Elles mettent à disposition tout ce dont un investisseur à besoin : sécurité et prestige. A Genève, le prix moyen est d'environ 10 000 CHF le m2 et cela peut monter jusqu'à 20 000 CHF. Quant au rendement sur un bien résidentiel en location, il est d'environ 5%. Ce chiffre peut baisser s'il concerne un immeuble. Bien sûr l'arc lémanique répond aux mêmes critères en y ajoutant une qualité de vie unique. Sans oublier les prestigieuses stations de ski comme Verbier ou Zermat. » Confiant dans l'avenir, Enzo prédit au marché suisse des jours heureux. « Une nouvelle imposition à la baisse pour les entreprises genevoises devraient voir le jour en 2019. Si celle-ci devait se concrétiser cela serait favorable pour le marché immobilier. »
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