Acquisition d'un bien immobilier : comment déterminer la valeur du terrain à comptabiliser à l'actif ?

Les terrains ne peuvent faire l'objet d'un amortissement dès lors qu'ils ne sont, par nature, susceptibles d'aucune diminution de valeur par l'effet du temps. En cas d'acquisition d'un immeuble, seule la fraction du prix d'achat correspondant aux constructions est ainsi susceptible d'être amortie. Il appartient donc aux entreprises de répartir le prix de revient global du bien entre le terrain et les constructions, d'après les circonstances de fait propres à chaque cas particulier.

Sociétés foncières et administration fiscale s'opposent très souvent sur la ventilation entre le terrain et les constructions. Cependant, c'est à notre connaissance la première fois que le Conseil d'Etat se prononce sur les critères à retenir pour ventiler le prix d'acquisition d'un ensemble immobilier (CE 15 février 2016 n° 380400, 9e et 10e s.-s, Sté LG Services ; CE 15 février 2016 n° 367467, 9e et 10e s.-s., SARL Daves Place des Etats- Unis).

Conformément à sa pratique, l'administration fiscale prétendait, dans ces deux affaires, déterminer cette répartition par comparaison avec les valeurs des terrains et constructions figurant au bilan de sociétés détenant des biens comparables, méthode des plus aisées à mettre en oeuvre compte tenu des données à sa disposition.

Le Conseil d'Etat ne rejette pas la méthode de l'administration. Il établit une liste de méthodes que l'administration est fondée à mettre en oeuvre pour contester la ventilation opérée par le contribuable et fixe une hiérarchie entre elles. Selon le Conseil d'Etat, l'administration doit s'appuyer successivement sur les éléments suivants, lorsque les données concernées sont disponibles : - les transactions réalisées sur des terrains nus à des dates proches de celle effectuée par l'entreprise, dans la même zone géographique ; - à défaut, l'évaluation du coût de reconstruction de l'immeuble à la date de son entrée au bilan de l'entreprise, en tenant compte de sa vétusté et de son état d'entretien ; - et, en cas d'impossibilité de retenir les méthodes précédentes, les données comptables issues du bilan d'autres entreprises ayant acquis à des dates proches des immeubles comparables.

S'agissant de la méthode de l'administration, le Conseil d'Etat précise que la représentativité de l'échantillon doit être appréciée au regard de cinq éléments : les dates des transactions, la localisation des immeubles, la similarité des constructions (coût, qualité...), l'état d'entretien et la possibilité d'agrandir les surfaces existantes. Enfin, le Conseil d'Etat pose le principe suivant lequel la ventilation du coût de revient d'un ensemble immobilier entre le terrain et les constructions doit être réalisée de façon définitive à la date de son entrée à l'actif du bilan de l'entreprise acheteuse. Il en résulte que toute dépense ultérieure ayant la nature de construction doit être intégralement affectée à son coût de revient en vue d'être amortie.