Les notaires veulent rénover la propriété immobilière

Deux années de travaux ont été nécessaires aux notaires pour tirer cette analyse : la propriété immobilière a besoin de quelques aménagements. Si cette prérogative est sans doute l'un des droits les mieux protégés du Code civil, elle ne peut plus passer à côté de certaines évolutions. Ses règles, parfois trop complexes, ne répondent plus forcément à la manière de devenir propriétaire aujourd'hui, de louer un logement, de se loger tout simplement. L'évolution de la société et les mutations des politiques publiques du logement, comme la loi Alur récemment, ont considérablement modifié le droit de la propriété immobilière. Pour les notaires, c'est une évidence. Des propositions d'ajustement du droit à la propriété seront au centre des débats lors de leur Congrès annuel du 5 au 10 juin prochain à Nantes. Maître Pierre-Yves Sylvestre, notaire à Lyon et président du congrès, donne le ton. « Ce droit s'est amaigri ces dernières décennies et il est de plus en plus utilisé par le pouvoir politique comme un moyen d'assurer l'ordre social ».

En première ligne sur le terrain avec les clients afin de valider les transactions immobilières, les notaires entendent détailler l'ensemble de leurs propositions dans le but de rafraîchir les textes et corriger certaines anomalies, souvent sources d'insécurité juridique. Délégataires de l'Etat sur le terrain, les notaires, par leurs observations et propositions, pourraient bien inspirer certaines évolutions réglementaires. Les différentes pistes seront explorées par le biais de quatre commissions : « établir et protéger la propriété immobilière », « l'exercice du droit de propriété immobilière, des limites aux contraintes », « la propriété immobilière face à ses défis : l'espace, les voisin, le temps », et « l'optimisation de la propriété immobilière ».

Les limites du bornage des terrains feront l'objet de nombreuses discussions. Les notaires proposeront en effet une solution offrant la possibilité de sécuriser le procès-verbal de bornage. Aujourd'hui, même quand un bornage a été assuré par un géomètre, en accord avec le voisin, ce dernier est toujours en droit de contester, durant plusieurs années, le procès-verbal de bornage qu'il avait pourtant signé, et par conséquent intenter une action en revendications. Les notaires entendent aussi se pencher sur un autre problème de voisinage et notamment celui des limites. Aujourd'hui encore, sur décision d'un juge, une maison, dont les fondations empiéteraient de quelques millimètres sur la propriété d'un voisin, peut être démolie. Les notaires veulent encadrer plus strictement le délai de l'action de démolition en recommandant une alternative à la destruction pour les empiétements minimes et non intentionnels.

Les notaires se pencheront également sur les rapports entre les locataires et les propriétaires. En effet, aujourd'hui, les textes sur la prorogation des baux et les droits de préemptions des locataires protègent les locataires. En revanche, ils peuvent empêcher ou restreindre la liberté du propriétaire de disposer de son bien. Par exemple, lors de l'achat d'un logement loué, le nouveau propriétaire doit attendre, au minimum deux ans, s'il veut donner un congé aux locataires ou occuper son bien, à moins que le bail n'arrive à échéance dans l'intervalle. Les notaires travailleront sur des options permettant de rééquilibrer la relation entre le propriétaire et le locataire lors du renouvellement du bail ou lors de la cession du logement.

Le patrimoine en SCI sera également approfondi. Aujourd'hui encore, le conjoint peut perdre son logement mis en SCI si son conjoint décède en raison de droits de vote mal répartis. Le conjoint peut également perdre le contrôle de la SCI au profit d'enfants du premier lit du défunt. Les notaires dispenseront des conseils pour rédiger des statuts adaptés à la situation de chacun.

Dernier point important de ce congrès de Nantes : les travaux de copropriété. A présent, pour une résidence comportant deux bâtiments, la rénovation d'une cage d'escalier peut être votée en Assemblée générale. Si l'état descriptif n'a pas prévu une répartition spéciale pour chacun des bâtiments, notamment au niveau des dépenses spécifiques, tous les propriétaires doivent financer les travaux, même ceux qui n'utiliseront pas cet escalier. Les notaires souhaitent présenter des idées pour faciliter l'établissement de parties communes spéciales sur des lots précis, en lien avec les géomètres-experts.