MARCHÉ

BOURGOGNE UN IMMOBILIER DE TERROIRS

Une qualité de vie, de vins et de chère, de hauts lieux historiques estampillés UNESCO et de grands espaces naturels... La Bourgogne est une belle terre où il fait bon vivre. Mais derrière cette image touristique se cache une région - rurale - qui connaît des difficultés : son industrie perd des emplois, sa population vieillit et sa position géographique lui fait subir la concurrence de l'Ile-de-France et de Rhône-Alpes.

Comme en écho, les prix de l'immobilier ont baissé ces 5 dernières années. L'importance de l'offre dans l'ancien, bien plus abordable que dans le reste du pays, bride les promoteurs et affaiblit le BTP. La Bourgogne n'en demeure pas moins une région de terroirs : à l'instar de ses vins, l'immobilier y offre des opportunités, pleines de typicité... « La Bourgogne présente un visage très contrasté, avec des bassins d'activité aimantés l'un par Lyon, l'autre par Paris », analyse Luc Millet, le président de la FNAIM Bourgogne. « En Saône-et-Loire, Chalon se transforme, petit à petit, en banlieue lyonnaise, tandis qu'à l'autre bout, l'Yonne est aspirée par la région parisienne. C'est l'effet TGV : ces villes sont à une heure seulement de leurs grandes soeurs ». Cette situation géographique est un atout, tout autant qu'une faiblesse. D'un côté, il y a ces Parisiens et ces Lyonnais qui choisissent de vivre en Bourgogne, pour la qualité de vie et les prix de l'immobilier. Mais, de l'autre, il y a ces activités tertiaires à forte valeur ajoutée qui se détournent de la région au profit des grandes métropoles de taille européenne. « Les prix ont chuté de 3,5% à 4,5% tous les ans sur cinq années consécutives », estime Luc Millet. « Mais le marché tend à remonter légèrement. Les taux d'emprunt n'augmentent pas. Mieux encore, avec un PTZ élargi dans l'ancien, tous les indicateurs sont au vert, avec le retour des primo-accédants en plus ».

la côte d'or, un terroir d'exception

Fort de ses grands vins, de son cadre de vie et de ses industries, la Côte-d'Or affiche ses deux fleurons : Dijon la dynamique et Beaune la culturelle. Capitale de ducs de Bourgogne, Dijon est une agglomération de 260.000 habitants. Elle est l'héritière d'un patrimoine historique et architectural particulièrement riche, notamment grâce aux hôtels particuliers du centre historique. « A Dijon, le marché immobilier concerne essentiellement les appartements. Le prix moyen est de 2.151€ le m². Les quartiers les plus recherchés sont dans les secteurs historiques de Plombières et de Fontaine-lès-Dijon. Ce sont les endroits « où il faut habiter », accessibles pour 2.200 à 2.300€ le m². Le nord du centre-ville est aussi très recherché : le lycée Carnot, la préfecture et la mairie y sont installés, tout comme le marché et de nombreuses activités économiques ». Dans la périphérie de Dijon, il est encore possible d'acquérir une maison ancienne de 4 pièces à moins de 150.000€. Les nouveaux arrivants choisiront prioritairement les quartiers comme Faubourg-Raines avec ses nombreuses maisons individuelles, ou Fontaine d'Ouche, qui offre de très grands espaces naturels. Pour répondre aux attentes en matière de logement, de nouveaux immeubles sortent de terre. Ils s'adressent à une clientèle plus aisée. Un T5 BBC de 100m² habitables, en duplex, ne se vend pas à moins de 300.000€. Dijon se caractérise aussi par le nombre de ses petites surfaces, du studio au T2, destinées à ses 30.000 étudiants. En location, les tarifs restent raisonnables : environ 400€ par mois pour un studio proche des facultés. Capitale du négoce des vins de Bourgogne, Beaune, communauté d'agglomération de 52.000 habitants, est « Ville d'art et d'histoire » pour ses nombreux édifices religieux. Dynamique sur le plan culturel et agréable à vivre grâce à ses nombreux parcs et jardins, Beaune est une ville paisible : près de la moitié de la population est propriétaire de sa résidence et les programmes neufs sont peu nombreux. Le parc immobilier offre de riches demeures bourgeoises (centre ville) aussi bien que des logements collectifs d'aprèsguerre, des zones pavillonnaires ou des secteurs réaménagés (Saint-Jacques par exemple). Moins élevé qu'à Dijon, le prix moyen des appartements est de 1.833€ le m². Pour les maisons, comptez 1.741€ en moyenne (soit 5% moins chers que les appartements).

l'yonne, terre d'élection

C'est le département le plus actif de la région, avec des prix en hausse de 0,8% au cours de ces trois derniers mois. Et si l'on excepte Auxerre, ils montent partout. Il faut dire que l'Yonne est une terre de résidences secondaires pour les Parisiens. Ils s'y mettent au vert, à moins d'une heure de la capitale et pour un prix au m² de 1.428€ à Auxerre, de 1.399€ à Sens. Ici aussi, la maison individuelle revient moins cher que l'appartement (100€ de moins par m²).

la saône-et-loire, territoire en développement

C'est le département le plus peuplé de Bourgogne. En Saône-et-Loire, le secteur agricole occupe les deux tiers de la superficie (la forêt en représente le quart), mais l'industrie (métallurgie, agroalimentaire...) y est aussi très puissante. Au coeur de ce département, voici Chalon-sur-Saône et ses 110.000 habitants (Grand Chalon). Dans cette ville moyenne, façonnée par la Saône, tout en parcs et jardins, les immeubles collectifs représentent 80% du parc. Dans le quartier Saint-Nicolas, un appartement deux pièces de 40m² s'est vendu récemment 40.000€. Malgré tout, on trouve des maisons individuelles en centre-ville. Une petite maison trois pièces avec 400m² de jardin se négociera à 150.000€. Concernant la location, un T3 de 60m² environ revient à 450€ par mois. Le logement est la priorité du moment. De nombreux quartiers sont réaménagés et des nouveaux programmes sont lancés. C'est le cas dans le quartier Claudel, où plus de 450 logements privés vont être construits. Autre chantier à venir, dans le quartier Saint- Cosme. Là, le projet prévoit une partie résidentielle avec une offre en appartements et maisons individuelles, disponibles à la vente comme à la location. A Mâcon, le frémissement est sensible. Le prix moyen est de 1.366 €/m², tous biens confondus. En fonction du quartier et de la rue, un appartement s'échangera de 760 à 1.761€/m², tandis qu'une habitation individuelle s'affichera à 1.539€.

la Nièvre, terre de contraste

Pour beaucoup, la Nièvre est « le ventre mou de la Bourgogne », écartelée entre les bassins économiques qui tirent vers le nord et vers le sud. Le département a subi une forte baisse de l'immobilier depuis 2010, de l'ordre de 10 % par an. Le niveau de prix devient dès lors le principal atout du département. Avec son patrimoine, fait de maisons à pans de bois et encorbellements, Nevers propose des très beaux logements ou maisons rénovées pour 1.700 euros /m² à peine. Mais l'essentiel des ventes se fait hors agglomération, où une maison ancienne bien rénovée, avec jardin, garage et grenier, n'aura pas de mal à trouver acquéreur. A Marzy, petite commune rurale entre Loire et Allier, on trouve de grandes maisons pour un budget de 200.000€. « Grâce à des taux d'intérêt qui restent bas, un PTZ accessible, les jeunes couples reviennent. Ils rachètent de vieilles fermes et, même avec 25% de travaux, ça reste intéressant ». Et le président de la FNAIM Bourgogne de conclure : « C'est parce que les prix sont aussi bas que les ventes tournent. On peut donc dire que l'immobilier de la ruralité se porte bien : les agences rentrent des biens qui sortent relativement vite ».

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