N°45
Juillet/Août 2015

MIDI-PYRÉNÉES VILLE ROSE
ET TERRITOIRE EN CRISE

MOTS CLES : Emploi | Attraction | Démographie

Midi-Pyrénées, terre de contrastes. La formule vaut autant pour le touriste que pour l'investisseur. La plus grande région de France métropolitaine est en effet coupée en deux : d'un côté, l'agglomération toulousaine, avec ses prix attractifs, son économie florissante et son dynamisme démographique ; de l'autre, un espace rural et des villes moyennes qui subissent la crise de plein fouet.


Elle est la première ville de France en matière de création d'emplois, avec des domaines de spécialités comme l'aéronautique, l'espace, les systèmes embarqués, la santé ou la recherche. Toulouse et ses bords de Garonne offrent un cadre de vie très agréable. A taille humaine, à mi-chemin entre mer et montagne, ensoleillée, desservie par un aéroport qui ne cesse de s'agrandir et une ligne TGV à l'horizon 2030, la ville rose a indéniablement de quoi séduire. Les chiffres de l'INSEE sont clairs : en 5 ans, la population a augmenté de 3,5%. Entreprises, salariés, étudiants - ils sont plus de 100.000 -, les flux migratoires ne s'épuisent pas. Ce sont près de 12.000 nouveaux habitants chaque année qu'i faut loger.

MIDI-PYRÉNÉES

Des investisseurs très présents

Pour autant, l'immobilier ne flambe pas. Toulouse n'occupe que la quatrième place en prix de marché. Elle est moins chère notamment que Nantes-La Rochelle, Lyon ou Paris. Le mètre carré coûte 3820€ dans le neuf et 2500€ dans l'ancien. Avec des taux d'emprunt très bas et une loi Pinel (du nom de la ministre tarn-et-garonnaise du logement) qui permet de louer à ses enfants et de réduire ses impôts de 12 à 21% en fonction de la durée de location, les ménages n'hésitent pas. Une enquête réalisée en mai dernier et publiée sur le site la-loi-pinel.com dresse un portrait de l'acquéreur toulousain : en moyenne, il est âgé de 37 ans (en primoaccession), investit 259.480€, avec un apport de 77.400€ (contre 68.800 en moyenne nationale) et un emprunt de 172 521€ (178 826€ pour le reste de la France) souscrit sur 17,5 ans (18,2 en France) (source meilleurtaux.com). Autre caractéristique du marché toulousain : 79% des achats sont à mettre à l'actif des investisseurs, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers de la région. Et, en 2014, ils ont acheté 34% de logements neufs de plus que l'année précédente. « Difficile de savoir si 2015 sera aussi réussie », s'interroge Samuel Sotum, le président de la FNAIM Midi-Pyrénées. « Depuis le début de l'année, on ressent un flottement dans les transactions, des mouvements en dents de scie. Le prix intéresse toujours, les acquéreurs sont présents, mais plus hésitants ». Et de remarquer que les achats de ces dernières semaines se sont conclus plus rapidement. « Le spectre de la remontée des taux bancaires n'y est pas pour rien ». A la location aussi, le marché toulousain se porte bien. Le nombre toujours croissant de nouveaux arrivants crée des besoins en logements. Les promoteurs construisent, les studios, deux et trois pièces s'arrachent. « Les logements neufs sont de plus en plus sympathiques », constate Samuel Sotum. « On parle désormais d' « appartements lumières » avec des toits-terrasses, des terrasses et des balcons ». L'Observatoire des loyers de l'agglomération toulousaine, lancé en 2013, estime le loyer médian à 550€ pour un logement entre 51 et 60 m² en parc privé. A l'exception du centre-ville et de quartiers très côtés, comme le grand Rond, la Côte Pavée, ou encore François Verdier, ce montant varie peu. Les loyers les plus accessibles, notamment pour les familles, se trouvent dans les appartements des années 1960-70. Avec ces montants, la 4ème ville de France (en population) est seulement au 9ème rang des villes les plus chères.

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Une agglomération hissée vers le haut

Portées par le dynamisme de la ville rose, les communes de l'agglomération sont très attractives. La maison ancienne avec jardin, proche du centre, est toujours le bien le plus demandé et son prix reste élevé, entre 220.000 et 350.000€ selon les communes. Parmi les villes les plus demandées, Blagnac bénéficie de la proximité d'Airbus et de l'aéroport. Les cadres supérieurs sont nombreux à s'y installer et leur budget est conséquent : entre 300.000€ et 350.000€. Dans le centre ancien, il faut compter plus de 400.000€ pour une maison avec jardin. Mais le produit est rare. Les maisons de ville sont plus abordables, à 250.000€ en moyenne pour 110m². Balma, L'Union et Ramonville sont également très dynamiques. Profitant de son excellente côte de popularité et de sa proximité avec le métro, Balma enregistre une légère hausse de ses prix. Un investisseur a acheté un beau T2 dans le centre pour 155.000€ : « J'ai immédiatement trouvé un locataire pour 580€ par mois ». Même constat à Tournefeuille, commune la plus chère de l'agglomération où le volume des ventes reste stable. Le prix moyen d'une maison ancienne y est de 312.000€. En location, il faut compter 600€ pour un T2 dans le centre. Face au prix élevé de l'ancien, les primo-accédants sont de plus en plus nombreux à se tourner vers le neuf. De nombreux programmes ont été lancés en première couronne en 2013. On peut y devenir propriétaire d'une maison avec jardin autour de 200.000€. Les éco-quartiers, à prix maîtrisés ou en accession sociale à la propriété, connaissent aussi une bonne dynamique.

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Les départements à la peine

Si Toulouse porte l'essentiel du département de la Haute-Garonne, la crise immobilière a eu des conséquences sur les 7 autres départements de Midi-Pyrénées. De l'Ariège au Lot, du Gers à l'Aveyron, le marché tourne au ralenti et les prix sont à la baisse. Mais les situations connaissent quelques nuances. Ainsi, dans le Tarn, à une heure de route à peine, Albi, la petite soeur de Toulouse, classée à l'Unesco, se remet doucement. Les professionnels sont confiants. Les prix se sont réajustés, la loi Pinel agit. Les appartements anciens se négocient actuellement à 1700€ le m² et jusqu'à 2800€ dans le neuf. Mais malgré la demande en logements récents dans le centre, plusieurs programmes ne se sont pas concrétisés, faute de candidats assez nombreux à l'acquisition. Dans le Tarn et Garonne, la préfecture et deuxième ville de Midi-Pyrénées, Montauban, revient à la réalité, après avoir connu une forte poussée démographique et une arrivée massive de travailleurs toulousains entre 2006 et 2011. Depuis, la crise économique est passée par là et le phénomène s'est tassé. « Beaucoup renoncent aujourd'hui à venir s'installer dans le Tarn-et-Garonne à cause du coût des transports entre Montauban et Toulouse, et aux difficultés d'accès », détaille Isabelle Nugane, directrice de l'agence ERA Montauban Immobilier et présidente de la FNAIM du Tarn-et-Garonne. Après deux années difficiles, le marché de l'ancien se porte mieux « Et même plutôt bien. Mais les primo-accédants ne sont pas revenus et c'est dommage car ils sont l'avenir de la clientèle ». Isabelle Nugane le constate, les valeurs sûres, comme la toulousaine (maison traditionnelle de plain pied), ne baissent pas. « C'est presque une exception dans un marché qui s'est rééquilibré en perdant entre 5 et 10% ». Les maisons à la campagne ont enregistré une baisse de 30 %. Dans les zones urbaines, la demande reste stable. Le marché des résidences secondaires, lui, est en berne. Les prix des fermes à rénover ont été divisés par deux en dix ans.

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Rodez, ville attractive

Rodez, elle, se porte bien. Grâce à un rayonnement grandissant, la préfecture de l'Aveyron capte une grande partie de l'activité économique et l'essentiel de la demande immobilière. En 2014, les volumes des ventes et les prix se sont maintenus. La demande se porte en particulier sur les maisons T3 et T4 avec jardin. «Le budget moyen des acquéreurs avoisine 180 000 € », estime un agent immobilier. « Pour ce prix-là, il est possible de trouver une maison récente avec peu de travaux, proche du centre de Rodez ». Le marché du haut de gamme ne s'est pas effondré, contrairement au reste du département. Un bel appartement de standing de 130 m², dans un immeuble neuf, s'est vendu récemment pour 400.000€. Seule ombre au tableau : l'investissement locatif. Le marché est saturé à cause de tous ces logements neufs sortis de terre il y a quelques années, encouragés par le dispositif de Robien. A la location, les appartements situés dans le neuf sont préférés aux appartements anciens du centre-ville, sans parking, sans ascenseur ni isolation aux normes. Il faut compter entre 450 et 500€ pour un T3 ancien contre 550 à 600€ pour le même type de logement dans un immeuble neuf.

L'Ariège, le département le moins cher de Midi-Pyrénées

Essentiellement rural et peu peuplé, l'Ariège continue d'afficher une disparité des prix selon les zones. Ses résidences secondaires, qui constituaient l'un de ses attraits, sont en plein marasme. Que ce soit en termes de volumes de transactions ou de prix, le marché immobilier ariégeois s'est encore inscrit à la baisse cette année. Celle-ci, de l'avis de nombreux experts, a été moins significative que les années précédentes. Le secteur serait même en train de se stabiliser, en restant dominé par les budgets resserrés et les petites surfaces. Avec un prix moyen au mètre carré de 1096€, l'Ariège est toujours le département le moins cher de Midi-Pyrénées. A Foix et dans ses alentours, des programmes immobiliers récents ou en cours de construction témoignent de l'embellie. Même si les prix pratiqués par les promoteurs toulousains sont pour le moment jugés comme au-dessus du marché par les agents immobiliers. A Saint-Girons et dans le Couserans, en revanche, le pessimisme demeure. Le marché des résidences secondaires représentait ici 70 % de l'activité il y a quelques années. Il est quasiment à l'arrêt aujourd'hui.

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Par Christophe Héry, avocat - Jérôme Rousselle, avocat

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