N°45
Juillet/Août 2015

IMMOBILIER NEUF,
UN REDÉMARRAGE POUSSIF

MOTS CLES : Dispositif | Accession | Construction
 

Asphyxié depuis 2011, l'immobilier neuf a repris son souffle ces derniers mois. Si les récentes analyses du marché montrent quelques signes encourageants, de nouvelles réformes sont attendues par la profession pour définitivement relancer la machine.


Après plusieurs années plongé dans un arigot économique, le marché de l'immobilier neuf sort enfin la tête de l'eau, même si les experts restent prudents, persuadés que la relance mérite d'être fermement consolidée. Toutefois, les chiffres du 1er trimestre 2015, publiés dans le rapport de l'Observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, confirment l'amélioration constatée au dernier trimestre 2014 avec une hausse de 10,4 % des ventes (25 826 logements réservés). « Pour la première fois depuis quatre ans, nous connaissons deux trimestres consécutifs de hausses significatives des ventes, mais l'embellie est encore fragile », souligne François Payelle, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI).

Le dispositif Pinel séduit
les investisseurs

Une reprise soutenue exclusivement par un retour massif des investisseurs particuliers, attirés par les sirènes d'un rendement locatif entre 3 et 5 %, et dopés par une législation incitative et des taux d'intérêts historiquement bas. Résultat : +59,4 % au 1er trimestre 2015 soit 49 % du total des ventes au détail de l'année. Pour expliquer ce regain de confiance, deux éléments essentiels présents dans le dispositif Pinel sont à noter : d'une part, la possibilité pour les investisseurs qui louent leur bien immobilier en résidence principale d'un locataire de bénéficier d'une réduction d'impôt (12, 18 et 21 %) sur une durée d'engagement de leur choix (6, 9 ou 12 ans) et d'autre part, l'introduction de la location aux ascendants - descendants. L'ensemble de ces nouveaux dispositifs mis en place par le Gouvernement séduit majoritairement les jeunes actifs et les seniors des classes moyennes. « En 15 ans, leur profil a considérablement évolué et s'est éloigné du costume du multi-investisseur », précise François Payelle. Si les premiers cherchent à se constituer un patrimoine, les seconds anticipent l'avenir et assurent leurs vieux jours. « Le marché se déplace vers ce que l'on pourrait appeler la préparation de la retraite des classes moyennes. Arrivés vers la cinquantaine, ils investissent dans un deux ou trois pièces pour le louer en se disant qu'ils pourront ensuite l'occuper comme résidence principale en cas de coup dur. C'est une retraite par capitalisation qui ne dit pas son nom », poursuit-il.

Les accédants tournent le dos au marché

Du côté des accédants - notamment les primo-accédants -, l'accès à la propriété est en léger recul (-3,3 % comparé au 1er trimestre 2014). L'obtention de crédit, véritable parcours du combattant, freine de nombreux ménages aux revenus modestes. « On sait que cette catégorie d'acheteurs a besoin d'emprunter sur des durées initiales longues à des taux encourageants. Le prêt d'accession sociale (PAS), par ailleurs efficace à l'automne dernier, n'est désormais plus assez performant compte tenu de la conjoncture actuelle », s'inquiète François Payelle qui espère des efforts supplémentaires des pouvoirs publics. Ce que ne laisse pas augurer l'éventuelle suppression de l'APL Accession.

Nouveaux projets en attente

Pierre d'achoppement autrement plus alarmiste, la difficulté à lancer de nouvelles opérations pour les promoteurs. La réticence des élus à délivrer des permis de construire, souvent sous la pression de leurs électeurs, et la multiplications des recours - phénomène national - se répercutent sur la mise en commercialisation de nouveaux projets (seulement +6,5 %). Conséquence, le délai moyen de production d'un logement a augmenté de pratiquement 50 %, passant de 4 ans et demi à 6 ans et demi en l'espace d'une quinzaine d'années. François Payelle indique enfin que la faible densité de l'offre commerciale (89 437 logements disponibles) menace le marché d'être sous-offreur et de voir les prix augmenter. « Si les ventes de l'année se rapprochent de 90 000, nous disposerons d'à peine 12 mois de vente. Or, dans notre métier, un délai de 14 à 15 mois est nécessaire pour que le marché soit normalement offreur. »

 
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Par Christophe Héry, avocat - Jérôme Rousselle, avocat

Expression #45

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