N°45
Juillet/Août 2015

OÙ EN EST LE MARCHÉ LOCATIF EN 2015 ?

MOTS CLES : Reprise | Dynamisme | Avenir

À la peine en ce début d'année, l'activité du marché locatif s'est ressaisie à l'instar de la plupart des marchés immobiliers à usage d'habitation. État des lieux.


Cette fois, pas de doute. La reprise est là ! Le marché du parc immobilier locatif sort enfin de la récession. Et les derniers chiffres fournis par l'association Clameur, observateur des loyers du marché locatif privé, ne laissent guère place au doute. En premier lieu, le taux de la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé -véritable indicateur permettant d'apprécier l'activité du marché s'est considérablement redressée pour s'établir désormais à 28.2%, un chiffre légèrement au-dessus de sa moyenne de longue période. Un véritable paradoxe alors que le marché en hiver a plutôt tendance à réfréner les velléités d'actions et les excès d'activités. Cette embellie significative, qui pourrait se confirmer dans les prochaines semaines, s'explique par plusieurs causes. D'abord, ce regain d'activité est surtout lié à l'amélioration du moral des ménages", décrypte Michel Mouillart, professeur d'Economie à l'Université Paris Ouest et auteur de l'étude. En effet, selon l'INSEE, la confiance des ménages ne cesse de se redresser depuis quelques mois.

Paris

Une bonne nouvelle pour dynamiser le marché. En revanche, le risque d'une crise de l'offre locative privée est avérée, surtout dans les grandes villes comme Lille et Paris, par exemple, "où les déséquilibres des marchés sont déjà prononcés, du fait de l'insuffisance de la construction constatée depuis de nombreuses années", analyse Clameur dans sa note de conjoncture. Une bonne nouvelle pour dynamiser le marché. En revanche, le risque d'une crise de l'offre locative privée est avérée, surtout dans les grandes villes comme Lille et Paris, par exemple, "où les déséquilibres des marchés sont déjà prononcés, du fait de l'insuffisance de la construction constatée depuis de nombreuses années", analyse Clameur dans sa note de conjoncture.

Paris, l'exception qui confirme la règle

À noter également le contre-exemple de Paris, où la mobilité n'a jamais été aussi faible : seulement 16,7% des ménages. Faute d'offre dans la capitale, la demande, qui est assez insistante et significative, ne peut être satisfaite. « Le changement d'attitude des pouvoirs publics à l'égard de l'investissement et du secteur locatif privé a en outre terminé de rassurer les offreurs », poursuit l'expert en immobilier. Pour lui, toutes les conditions d'un redressement du marché sont dès lors réunies pour relancer le marché.

Autre enseignement délivré par les chiffres de l'observatoire des loyers Clameur : la baisse des loyers en 2015 (-0,9% à fin février). Dans les vingt villes de 150 000 habitants, seules Le Mans et Reims ont vu les loyers progresser, de respectivement de 1,7 % et 0,6 %. Deux villes, Saint-Etienne et Marseille, sont quasi stables et les seize autres ont enregistré des baisses de loyers, parfois au-delà de - 3 %, comme à Paris (- 3,5 %), Nice (- 3,4 %) ou Le Havre (- 3,3 %). L'étude indique également une baisse des prix de de 2,2 % à Rennes, de 1,7 % à Angers ou 1,3 % à Bordeaux. A Amiens, Caen, Limoges, Nancy, Perpignan, Rouen, Dijon Grenoble, Toulouse, Strasbourg ou Toulon, les loyers sont également en repli depuis le début de l'année. En région parisienne la baisse concerne des villes comme Boulogne-Billancourt, Montreuil ou Argenteuil. Dans un marché plus actif, le rebond de l'activité constaté permet donc à l'offre locative privée nouvelle de redevenir attractive dans la plupart des régions en France et de retrouver également un niveau comparable à celui de 2011.

Le revers de la médaille

Face à cette nouvelle situation, les professionnels s'inquiètent, notamment du manque d'entretien du patrimoine locatif. Ils espèrent que cette tendance ne va pas se poursuivre. Et le professeur d'Economie, d'enfoncer le clou : "12.9 % des logements reloués ont bénéficié de gros travaux d'amélioration et d'entretien avant leur remise en location depuis le début de l'année 2015. L'effort s'établit maintenant nettement sous sa moyenne de longue période : le constat est inquiétant pour l'avenir". En outre, depuis 2009, le recul de l'activité s'est accompagné d'un allongement rapide des "délais moyens de remise en location", alors que les exigences des candidats à la location sont plus grandes que par le passé. Chiffres à l'appui, l'observatoire note que la durée de la vacance locative qui s'était déjà accrue de 10.5 % entre 2008 et 2011, a encore augmenté depuis pour s'établir à son plus haut niveau depuis 1998. Soit une augmentation de 29.9 % depuis 2008. Et la suite ? Pour enrayer cette vacance locative qui résume à elle seule la dégradation du marché locatif privé, il faudrait trouver des solutions politiques en attendant peut-être de la part du gouvernement un coup de pouce fiscal pour faciliter la rénovation du parc immobilier. "Il faudra voir aussi l'année prochaine comment la reprise économique s'ancre dans la réalité et comment elle peut s'articuler avec les contraintes budgétaires", conclut Michel Mouillart.

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Par Christophe Héry, avocat - Jérôme Rousselle, avocat

Expression #45

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