N°45
Juillet/Août 2015

CUBA, DE L'EMBARGO À L'ELDORADO

MOTS CLES : Ouverture | Expansion | Opportunité

Depuis quatre ans, le marché immobilier cubain connaît une progression sans précédent. La plus grande île des Caraïbes profite de l'arrivée d'investisseurs étrangers et s'apprête peut-être à vivre une révolution d'un tout autre genre.


Après l'explosion du tourisme, l'immobilier prendrait-il le relais ? Une chose est sûre, Cuba ne cesse d'intriguer et de séduire aux quatre coins de la planète. Selon l'ONEI (Office nationale des statistiques et des informations de Cuba), plus de 3 millions de personnes (record historique) - parmi lesquels 100 000 Français -, ont vibré au rythme de la salsa et caressé les plages de sable fin en 2014, soit 5,3 % de plus qu'en 2013. En 2015, la tendance semble être au beau fixe avec une hausse significative de 14,2 % au 1er trimestre. Les investisseurs immobiliers ne restent pas insensibles à ces chiffres et scrutent à la loupe ce territoire de 110 000 km2 riche en opportunités. Avec un parc immobilier en souffrance depuis près d'un demi-siècle et des besoins d'investissements massifs, Cuba est devenu en quelques mois l'objet de toutes les convoitises. Le réchauffement diplomatique opéré en début d'année n'est certainement pas étranger à ce regain d'attention. La plupart des experts s'accordent désormais à dire qu'un boom est à prévoir.

Une législation allégée pour
les étrangers

Balbutiant, le marché demeure toujours très encadré par les autorités qui affirment soutenir la population locale et vouloir éviter une surchauffe spéculative. Toutefois de nouvelles dispositions législatives, récemment rentrées en vigueur, ont pour objectif de faciliter l'accès aux acheteurs étrangers. Avant juin 2014, le statut de résident permanent était l'unique voie légale pour se procurer un logement. Depuis l'apparition du visa de résident temporaire, le processus s'est considérablement allégé pour tous ceux souhaitant investir sur l'île crocodile sans y habiter à l'année. Valable pour une période d'un an, il est renouvelable ad vitam aeternam à condition d'« avoir des activités liées au tourisme et aux affaires dûment autorisées par la législation en vigueur ». Le choix proposé au menu est néanmoins parcellaire indique José Palli, avocat cubain spécialisé dans l'immobilier. « Mon sentiment est que ce visa ne sera accordé que pour des transactions dans des zones réservées à l'investissement étranger, et non pas pour s'offrir, disons, un mansion sur la 5ème Avenue à La Havane. »

Un parc immobilier limité mais...

Les habitations auxquelles ces nouveaux investisseurs peuvent prétendre sont actuellement des condominiums, résidences disposant d'installations communes (piscine, salle de gym, parkings, etc.). Ces appartements, nichés majoritairement dans les quartiers ultra-touristiques de Miramar (La Havane) et de Siboney (Santiago de Cuba), affichent parfois des prix excessifs en raison d'une offre encore apathique. Du studio au F3, il faut ainsi compter entre 88 000€ et 260 000€. Quant au segment de l'immobilier du luxe, il n'est pas en reste. Un penthouse avec piscine privée et terrasse peut facilement dépasser le million d'euros. Du côté de la fiscalité, le flou persiste. « Les résolutions mises en oeuvre pour les étrangers désireux d'acquérir un appartement ou une maison ne font mention d'aucune taxe. Mais vous pouvez compter sur l'appétit fiscal de Cuba pour réclamer sa part lors de telles transactions », poursuit José Palli. La situation est bien différente pour les citoyens cubains - dont le revenu moyen est de 20$ par mois - et les résidents permanents, autorisés depuis 2011 à investir librement dans la pierre. Certaines maisons situées à La Havane leur sont proposées à partir de 50 000€.

Pour capter cette clientèle aisée, Cuba a lancé une vaste campagne de séduction auprès d'entreprises internationales enclines à venir construire des complexes immobiliers. La nouvelle loi sur les investissements étrangers se veut rassurante et offre un arsenal de mesures fiscales incitatives. De nombreux programmes haut de gamme sont déjà en chantier, d'autres sont en pourparlers. Evidemment, tout n'est pas parfait, mais l'éventualité d'une levée de l'embargo vient renforcer le sentiment que le moment d'investir est opportun. « Il faut avoir les nerfs solides, mais je pense que le timing est bon étant donné les perspectives. La clé du succès est de bien comprendre la nature et l'étendue de ses droits au moment d'acheter », conclut José Palli.

 
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Par Christophe Héry, avocat - Jérôme Rousselle, avocat

Expression #45

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