LE NORD-PAS-DE-CALAIS EN QUETE D'ACHETEURS

Si les esprits avisés préfèrent jouer la prudence, tous les signaux semblent néanmoins indiquer que le marché de l'immobilier français se réanime peu à peu en ce premier trimestre 2015. Les acheteurs paraissent avoir, bel et bien, signé leur grand retour, incités par la combinaison de deux facteurs providentiels que l'on ne présente plus: la stagnation, voire baisse, généralisée des prix en dehors de certaines grandes agglomérations, et les taux d'emprunt, toujours en recul historique, qui encouragent les Français à se lancer plus aisément dans des projets de financement en vue d'acquérir. Le Nord-Pas-de-Calais ne déroge pas à cette tendance nationale et témoigne d'une certaine reprise de vitalité, même si elle se montre encore modérée et contrastée à travers le territoire. La région a accusé le coup d'une année 2014 particulièrement terne. « La situation a été très difficile l'an passé » se souvient Thomas Francoual, responsable d'agences au sein du groupe Imm-Nord. « Le marché était bloqué. Les volumes de vente ont chuté dans le neuf et les prix se sont globalement maintenus, poussés par des propriétaires non désireux de brader leurs biens.

Les primo-accédants disposaient de conditions favorables pour emprunter mais ne pouvaient pas atteindre les plus petits logements dont les prix n'avaient pas bougé » poursuit-il. Ainsi, selon l'étude publiée en décembre dernier par la Fnaim - Fédération nationale de l'Immobilier - sur le marché du logement en 2014, le Nord-Pas-de-Calais a enregistré 33 819 transactions dans l'ancien (-1,1 %) contre 2 790 dans le neuf (-13 %). Les mises en chantier ont également grandement reculé (-12,8 %) atteignant 13 699 programmes. Côté prix, les appartements se vendaient en 2014 à 2 399€/m² (+0,1%) contre 1 935€/m² pour les maisons.

Selon un récent classement, Lille faisait partie, encore en janvier, de ces grandes métropoles françaises qu'il était préférable de fuir en raison de sa mauvaise santé immobilière. Accessibilité nulle, pénurie d'acheteurs et délais de vente outrancièrement longs avaient égratigné le marché de cette ville confortable autrefois glorieuse. La situation est aujourd'hui en train de se corriger, et de se rééquilibrer progressivement. Ainsi, selon le dernier baromètre du CRN - Conseil régional des notaires, les prix médians ont décliné dans l'ancien. Un recul moyen de - 4,1 % a été constaté pour les appartements (2 860€/m²) et de -2,9 % pour les maisons (1 929€/m²). « Après 15 ans de surestimation et de surenchère où les propriétaires pouvaient réaliser jusqu'à 6 % de plus-value, il était nécessaire que les prix commencent un peu à s'essouffler. Nous étions partis pour perdre tous nos acheteurs » constate, avec une certaine réassurance, Gildas Pérais, président de Foncia Buat.

Deux facteurs pourraient toutefois replonger l'immobilier lillois dans la morosité dans un avenir proche. « On s'attend à ce que la montée de la taxe foncière communale et l'encadrement des loyers de la loi ALUR plombent la ville » prévient, fataliste, le fondateur d'une société de courtage en crédit immobilier. Le conseil municipal de Lille a, en effet, voté en janvier dernier une hausse de la taxe foncière communale. Pour l'année 2015, elle évolue ainsi de 23,56 % à 29,06 %. Du côté de l'encadrement des loyers, l'agglomération a commencé à mettre les premiers jalons du dispositif sur les rails. « L'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement. Ndlr) a été chargée d'établir les niveaux de loyers de référence, pour émettre des propositions à l'automne qui seront ensuite appliquées dès début 2016 » indique le courtier. Selon l'observatoire Clameur sur les loyers du marché locatif privé, 24,1 % des petits appartements lillois, de type studio et F1, pourraient être sévèrement touchés. Excédant de plus de 20 % le loyer médian, ils pourraient subir une décote de près de 26,7 % en moyenne lors de leur remise en location. Selon une information dévoilée par le quotidien 20minutes, un recours contre l'encadrement des loyers à Lille serait toutefois sur le point d'être déposé.

Du côté d'Arras, à une cinquantaine de kilomètres de la métropole lilloise, le marché se révèle en meilleure forme que dans la capitale administrative de la région Nord-Pasde-Calais. « Nous avons déjà connu bien mieux par le passé, mais Arras reste toujours une ville qui attire, surtout aux vues de la saturation du marché de Lille. Les acheteurs se déportent » observe Laurent Fragin, conseiller au sein d'Arras Immo. Même si les prix y sont néanmoins toujours élevés. Selon certaines estimations, un appartement se vend aujourd'hui à 1 890€/m² contre 1 511€/m² pour une maison. Les nouveaux dispositifs règlementaires que sont la défiscalisation en loi Pinel dans l'investissement locatif privé et la réduction de la TVA à 5,5 % devraient toutefois permettre d'enregistrer «une année plus propice », suppose Laurent Fragin. « Nous allons avoir beaucoup de biens à acquérir dans les années à venir, espérons que les acheteurs vont continuer à se montrer au rendez-vous » rajoute-t-il. En effet, le PLH - Plan local de l'habitat - de la communauté urbaine d'Arras s'est imposé un objectif de construction ou reconstruction de 3 610 logements sur la période 2014-2020.

Comme à Arras, le marché immobilier d'Hénin-Beaumont sort petit à petit du tunnel avec de belles opportunités à saisir pour les acquéreurs. Idéalement situé à une vingtaine de minutes de Lille, la ville, qui avait été longtemps asphyxiée par des impôts locaux en hausse constante, a fini par bénéficier d'une baisse salutaire de sa taxe foncière. Un recul qui permet aux acheteurs de s'intéresser de plus près à la collectivité. « Nous nous retrouvons dans une situation où l'offre est bien plus élevée que la demande. Les acquéreurs ont le choix. Nous disposons de tout type de logement à des prix très satisfaisants, qui ne cessent de se courber de plus belle » constate Caroline Nadaud, agent immobilier à Henin-Beaumont. Les primo-accédants sont ainsi nombreux à jeter leur dévolu sur le centreville où des logements à moins de 150 000€ sont accessibles.

En Sambre, département de la pointe sudouest du Nord-Pas-de-Calais, « le marché est encore bien loin de se régulariser » note Roland Mariaud de l'agence Cedric V Immo d'Avesnes sur Helpe. Selon les estimations du professionnel, le marché immobilier local aurait reculé de -15 à -20 % au premier trimestre 2015. « Les trop grands volumes de biens disponibles rendent les acquéreurs minutieux et exigeants. Ils réfléchissent, pèsent, soupèsent. Une posture qui a pour effet d'allonger parfois les délais de vente à une centaine de jours. Si les prix leur semblent trop excessifs, à savoir hors de la fourchette standard de 70 000€ à 120 000€, ils continuent leur route et regardent ailleurs » poursuit-il. Ce qui incite indéniablement les vendeurs à se montrer moins gourmands qu'ils auraient pu espérer l'être.