OPINION

VERS UNE REPRISE DU MARCHÉ DU NEUF ?

Peu épargnée ces dernières années, la santé du marché immobilier du neuf semble connaitre les prémices d'un léger rebond. Pour en savoir plus, Expression s'est entretenu avec trois spécialistes du marché : Jacques Chanut, président de la Fédération française du bâtiment, Manuel Flam, directeur général du groupe SNI, et Guy Nafilyan, créateur de Nafilyan & Partners. Propos croisés.

C'est un avis partagé par nombre de professionnels de l'immobilier : le marché du neuf est en voie de rebond, même s'il est encore loin d'être en pleine santé. « La Fédération française du bâtiment (FFB) n'a pas besoin d'attendre les chiffres officiels pour le constater », explique Jacques Chanut, président de l'instance. « Notre enquête interne nous permet de constater une augmentation de 10 % des réservations. Celles-ci redémarrent, donc, principalement en maison individuelle. Il y a de nouveau de l'appétence pour ces programmes, et des bulles de vente pour les primo-accédants, c'est donc plutôt bon signe. »

Cet avis, d'un optimisme modéré, est aussi celui de Guy Nafilyan, ex-PDG de Kaufman& Broad aujourd'hui à la tête de Nafilyan& Partners. « On constate en effet le retour d'investisseurs depuis quelques semaines. Je ne sais pas si l'on peut parler de rebond mais les choses vont un peu mieux, c'est certain. Je pense qu'on construira, en 2015, un peu plus de logements neufs qu'en 2014, sans doute 10 000 de plus. »

Parmi ces constructions neuves, une partie concernera les logements sociaux : « Nous allons augmenter la production de 50 % sur les cinq prochaines années », prévient Manuel Flam, directeur général du groupe SNI, qui gère un peu plus de 185 000 logements sociaux. « En tant que premier acteur de la construction de logement social sur le territoire national et le Grand Paris en particulier, il est dans notre rôle d'être contracycliques et donc d'être acteurs de la relance du secteur », rappelle-t-il.

Une volonté politique réelle ?

Relance, reprise ou léger mieux ? Quoi qu'il en soit, il apparaît peu probable que les volumes permettent de satisfaire toutes les demandes, pas plus d'ailleurs que de parvenir aux 500 000 logements neufs par an voulu par François Hollande au début de sa mandature.

« En 2014, il s'est vendu 268 000 logements neufs », rappelle Guy Nafilyan. « Or on sait que pour combler le retard et s'adapter à la croissance de la population, il en faudrait au moins 400 000 par an. On est donc loin du compte, et chaque année le trou se creuse. Il manque des mesures de fond qui permettraient de modifier réellement la donne », regrette-t-il.

« Le plan de relanceporte ses fruits »

« Le gouvernement a lancé un plan de relance en août, dont on espérait qu'il montrerait des signes d'efficacité fin 2014 ou début 2015 », rappelle Jacques Chanut. « C'est en train de porter ses fruits, il faut maintenir le cap et avoir de la pérennité dans les mesures pour que la confiance revienne », estime le président de la FFB, qui a justement rencontré François Hollande mi-février pour évoquer la conjoncture immobilière.

« Son message a été très clair : le logement, donc la construction, est une priorité pour le gouvernement. Il dit avoir retenu la leçon des allers-retours permanents de ces derniers mois sur le sujet, de l'impact d'un discours négatif, et vouloir donc s'en tenir au plan car il croit en l'efficacité des mesures préconisées. Nous en prenons acte, tout en restant actifs et vigilants. »

Certains élus locaux frileux

Si la volonté gouvernementale semble réelle, c'est au plan local que les élus auront un rôle fondamental à jouer pour permettre une reprise durable du marché du neuf. « Le gouvernement a fait sa part du chemin, mais pour que des logements sociaux neufs soient construits, il faut que les maires le souhaitent. Aujourd'hui, ce sont eux qui ne le veulent pas et les dernières municipales ne vont rien changer à cet état de fait, cela semble même parti pour être pire », relève Manuel Flam.

Plus largement, au-delà du logement social, une partie des maires semble freiner la construction neuve. « Les communes sont extrêmement restrictives en matière de logement », poursuit Guy Nafilyan. « Il faudrait que les PLU soient plus ouverts qu'aujourd'hui, mais aussi que le logement soit envisagé de façon plus large, par les intercommunalités par exemple. Mais ce n'est pas pour demain, car les maires sont très attachés à leurs prérogatives en la matière. C'est pourtant nécessaire car il faut une offre foncière plus large, elle est trop restreinte à l'heure actuelle. »

La confiance,encore et toujours essentielle

Aux volontés politiques diverses, aux investissements des acteurs publics et privés, doit impérativement s'ajouter une donnée : la confiance des consommateurs. « Et ce facteur, personne ne le maîtrise ! », rappelle Jacques Chanut. « Elle vient dans la pérennité de ce qui est fait. Si l'on a confiance dans l'avenir, de façon générale, on se projette, et on peut songer à investir dans la pierre. » Or, depuis deux mois, le moral des Français est en hausse, comme le confirme le baromètre CSA de février 2015. « C'est ce qui peut nous rendre raisonnablement optimistes », conclut Guy Nafilyan.

« Bien que le taux de chômage reste élevé, même s'il subsiste des inquiétudes sociétales bien sûr, la hausse du moral des Français est une bonne nouvelle. Sachant, en plus, que les taux d'intérêt sont historiquement bas et n'ont pas, a priori, vocation à remonter dans les prochains mois, on peut croire en un léger mieux ».

Par Christophe Héry, avocat - Jérôme Rousselle, avocat

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