BAROMÈTRE

Le baromètre de l'immobilier Expression Septembre/Octobre 2014

ANCIEN

Ventes

Selon l'analyse du Crédit Foncier Immobilier, le marché immobilier ancien peine à se relancer. Il souffre de l'hésitation des acheteurs qui estiment les prix encore trop élevés malgré des taux d'intérêts historiquement bas. Tandis que les Français empruntent à 2,73 % en moyenne, le nombre de ventes dans l'immobilier ancien a reculé de -2,8 % au premier semestre.

À fin avril, les prix ont diminué d'à peine -1,6 % sur Paris et l'Ile-de-France et ont chuté de -1,3 % en région, entraînant des délais de vente à rallonge. Environ 30 % de biens ne trouvent pas preneurs et les professionnels prévoient une stagnation du nombre de transactions pour cette année. Au 1er trimestre 2014, le prix moyen au m2 des appartements anciens s'élève à 8 160 € à Paris, 4 370 € en petite Couronne et 3 020 € en grande Couronne. Le prix des logements anciens est estimé à 2 790 € le m² en France. Toutefois, les professionnels tablent sur une baisse des prix plus importante et sur la mise en place des mesures annoncées par le gouvernement à la rentrée pour relancer le marché de l'ancien de manière significative.

NEUF

Ventes

Malgré les mesures annoncées par le gouvernement, les constructions de logements neufs diminuent en France et le marché national poursuit son déclin. Les mises en chantier ont chuté entre avril et juin 2014 entraînant une diminution de -19,3 % sur un an pour s'établir à 69 531 logements construits sur tout le territoire.

Les constructions de logements ordinaires sont les plus touchées avec une baisse de -21,4 % à fin mai tandis que les logements en résidence (seniors, étudiants) ont enregistré une hausse de +20,9 % à la même période. Les autorisations de permis de construire ont également diminué de -12,5 % entre avril et mai par rapport à la même période l'an dernier et l'objectif de 500 000 logements construits, souhaité par le gouvernement, est loin d'être atteint. L'élargissement du PTZ, le développement de l'investissement locatif, l'accélération des cessions de foncier public et la simplification des normes de construction annoncés par le ministère du Logement en juin dernier seront mis en place en septembre mais ne produiront leurs effets que tardivement laissant augurer une année 2014 particulièrement médiocre.

Taux fixes des prêts immobiliersen août

Exemple - Pour une mensualité de 1 000 € hors assurance sur 20 ans, un emprunteur peut obtenir un crédit de 179 499,73 € sur la base du taux moyen pratiqué avec un coût de crédit de 60 500,28 €.

Source : CAFPI - www.cafpi.fr

EN BREF

OÙ S'ARRÊTERALA BAISSE DES TAUX ?

Depuis juin, les records de taux ne cessent d'être battus. Encore une fois en août, où le taux fixe moyen sur 20 ans atteint 2,59 %, CAFPI obtient des conditions encore meilleures.

Le taux le plus bas négocié s'affiche à 2,45 % pour les meilleurs dossiers. Les taux les plus hauts qu'il propose sont en moyenne inférieurs de 0,10 % par rapport à ceux du marché.

Les actions de la Banque Centrale Européenne (BCE) sur les marchés (baisse du taux directeur principal à 0,15%, baisse du taux de prêt marginal à 0,4 %, contre 0,75 % auparavant, intérêt négatif (-0,10 %) pour « rémunérer » les dépôts placés par les banques) et la garantie de soutien qu'elle apporte à l'économie protègent, pendant cette « trêve estivale » les OAT 10 ans.

Cette situation devrait perdurer jusqu'à la fin de l'été et assurer ainsi un maintien des taux à un faible niveau pendant encore plusieurs mois.

Des banques prêteuses...

Dans de telles conditions l'argent n'est pas cher pour les établissements financiers et leurs marges sont assurées.

Dans un marché au ralenti, les banques n'hésitent pas à répercuter les baisses sur leur clientèle, d'autant plus qu'elles doivent atteindre leurs objectifs.

Le marché s'essouffle...

Le premier semestre de 2014 a connu une bonne productivité, et une activité soutenue. Toutefois, durant cet été le marché montre des signes d'essoufflement.

L'activité est en baisse par rapport à l'an dernier. Le second semestre s'annonce donc moins favorable que le premier.

A cela s'ajoutent les mesures gouvernementales qui, en repoussant à la rentrée 2015 des mesures d'importance telles que l'élargissement du PTZ dans l'ancien, provoquent de l'attentisme chez les acquéreurs.

Les investisseurs espèrent, les primo-accédants attendent...

L'investissement locatif reste en deçà e ses performances habituelles, le manque de confiance en l'avenir provoquant un certain désamour des investisseurs.

Pourtant les mesures annoncées par le gouvernement (hausse de la réduction d'impôt, modification du zonage...) pourraient leur redonner la sécurité attendue pour investir.

Les primo-accédants, bénéficiant du PTZ élargi dans le neuf, vont se retrouver face à une pénurie de logements les empêchant de réaliser leurs projets immobiliers.

Dans l'ancien, le PTZ ne sera de retour qu'en début 2015, incitant les jeunes ménages à repousser leur achat d'un an.

...mais le pouvoir d'achat immobilier reste au beau fixe.

La conjonction des baisses des taux et des prix permet, à mensualité égale, aux acquéreurs d'acheter plus grand. Ainsi, à Toulouse, Rouen ou Metz, c'est 10, 11 ou même 12 m² supplémentaires qu'il est possible d'acquérir.

Et dans des villes telles que Nantes, Rennes ou Strasbourg, on atteint presque les 10 m². Cela représente une pièce de plus !

Il s'agit donc de profiter de l'été pour saisir les opportunités, la fin de l'année pouvant être moins avantageuse.

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