N°39
Juil./Août 2014

L'IMMOBILIER DE LUXE,
LOCOMOTIVE D'UNE SORTIE DE CRISE ?

MOTS CLES : Reprise | Investisseurs | Optimisme

Relativement épargné par le repli qui a touché l'économie française en général et l'immobilier en particulier, l'immobilier de luxe paraît aujourd'hui être sur une phase ascendante, comme le confirment Richard Tzipine et Laurent Demeure, respectivement dirigeants de Barnes et Coldwell Banker. La bonne tenue de ce secteur pourrait même laisser augurer d'une reprise concernant d'autres pans de l'économie nationale.

Parce qu'elle touche tous les secteurs, la crise économique traversée par la France et nombre d'autres pays, depuis quelques années, n'a pas vraiment épargné l'immobilier national. Certes, le secteur n'a pas été aussi affecté qu'aux États-Unis, en Grèce ou en Espagne entre autres, mais les prix ont par exemple baissé de 5 % en moyenne entre 2011 et 2013, reculant même de 7 % l'an passé dans certains arrondissements de Paris. Dans certains endroits, en particulier en milieu rural, des agents immobiliers estiment même que certains biens ont perdu jusqu'à 25 % de leur valeur en deux ou trois ans. Pas de crise, donc, mais des indicateurs qui sont tout de même au rouge.

Le luxe fait de la résistance

Un secteur de l'immobilier a mieux résisté. Celui dit de luxe ou de prestige. « Malgré la crise, on reste sur un marché structurellement porteur », estime Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France et Monaco, réseau qui a par exemple vendu dernièrement une résidence parisienne de 4 M€ à un industriel européen, un appartement avec vue sur la Tour Eiffel d'une valeur de 5 Me à un Brésilien, ou encore une villa sur les hauteurs de Ramatuelle partie à plus de 4 M€.

« Il y a un potentiel de forte croissance, une expansion mondiale des fortunes, et la France reste une terre de prédilection pour les investisseurs internationaux. Cela n'a pas empêché que la période 2012-2013 ait été tout de même un peu plus compliquée », tempère-t-il.

« Le marché est sensible aux annonces sur l'économie et la fiscalité, alors avec le changement de majorité, un nouveau programme d'imposition, divers messages controversés envoyés aux investisseurs, il y a eu un repli sur cette période. Les investisseurs se sont dirigés vers d'autres marchés en forte croissance, comme Dubaï, Londres, Miami, où les discours politiques et fiscaux étaient plus favorables. »

« Les résidences secondaires ont souffert »

On ne peut cependant pas parler de crise », corrobore Richard Tzipine, directeur général de Barnes, qui avait par exemple dans son portefeuille il y a encore quelques semaines la « maison Kenzo », construite par le créateur en 1989 et estimée à 15 M€ ou qui propose encore une villa dans la ville d'hiver d'Arcachon à 2,6 M€ « Les prix ont un peu baissé, mais les transactions ont continué sur le même rythme. Sur le marché français, ce sont peut-être les résidences secondaires qui ont souffert. On a vu des prix baisser de 10 % au-dessus d'un million, et même de 25 % au-dessus de 4 millions. Mais, en fait, on est en train de revenir à une situation "normale" d'avant 2011. Il y a un réajustement, pas une crise. D'ailleurs en ce qui nous concerne, nous constatons depuis le début de l'année, à Paris par exemple, 40 % d'activité en plus, même si ce n'est tout de même pas significatif de la tendance du marché. Bien sûr, ça ne peut pas continuer à grimper autant, mais il y a des secteurs où on peut encore progresser, comme à Neuilly, même si nous avons déjà 25 % de parts de marché pour les biens au-dessus d'un million. » « En 2014, on est revenu à d'autres dispositions en France », renchérit Laurent Demeure. « Le discours a changé, les impôts se sont stabilisés ou ont été orientés à la baisse, les prix se sont assagis... Il y a aussi un discours politique qui est redevenu favorable aux investisseurs étrangers, conséquence de leur retour important sur notre territoire. »

L'heure est à l'optimisme

Au regard de cette conjoncture, l'heure est donc plutôt à la confiance dans l'immobilier de luxe. Voire à l'expansion. Arrivé en 2011 en France, Coldwell Banker imagine étendre sa couverture nationale.

« Nous avons 14 points de vente aujourd'hui et espérons en compter 20 ou 22 d'ici la fin de l'année », explique Laurent Demeure. « Nous sommes une vieille entreprise, créée en 1906, après le tremblement de terre de San Francisco, et avons pour engagement de ne jamais spéculer, par exemple. C'est en partie ce qui fait notre succès, nous qui sommes au plan mondial le numéro un sur le marché du luxe. Nous ne nous étendons que si nous sommes sûrs de trouver des agents immobiliers qui partagent nos valeurs d'honnêteté et d'engagement au service du client. Nous voudrions renforcer notre position à Paris et dans l'ouest parisien, et nous avons aussi des objectifs en Provence, en particulier sur la Côte d'Azur. Nous aimerions être présents de Menton jusqu'à Barcelone, en passant par Aix-en-Provence, qui est l'une de nos cibles prioritaires. On vient d'ailleurs d'ouvrir une agence à Antibes. »

« Le marché frémit »

Même son de cloche du côté de Richard Tzipine, même si le directeur général de Barnes est un peu plus nuancé : « Les replis relatifs de ces dernières années ont peut-être fait souffrir certains petits acteurs du secteur, car les clients se sont tournés vers d'autres réseaux plus solides, comme le nôtre. On a donc dans l'ensemble bénéficié de ces reports. Par ailleurs on sent bien que dans des villes comme Bordeaux ou Lyon, le marché rémit, il est prêt à repartir. Cependant on parle là surtout des résidences principales. Pour les résidences secondaires, dans le haut de gamme, ça reste plus compliqué. On peut considérer que le marché est atone. Enfin, n'oublions pas qu'il y a moins d'acheteurs, plus de biens, et que la loi ALUR a fait quelques dégâts en complexifiant la partie administrative. Aujourd'hui, la phase de concrétisation d'une transaction peut, par exemple, prendre un mois au lieu de quinze jours, ce qui est un risque supplémentaire de voir l'une des parties changer d'avis. »

« L'immobilier,
le secteur le plus réactif »

Pour autant, l'avenir de l'immobilier de luxe en France semble plutôt radieux dans les mois à venir. Ce qui pourrait augurer d'une reprise de l'immobilier tout court, voire d'autres secteurs de l'économie, si l'on en croit Laurent Demeure.

« Nous sommes clairement optimistes pour 2014 », avance le président de Coldwell Banker France et Monaco. « Partout dans le monde, la reprise du marché immobilier se fait par celle de l'immobilier de prestige, qui est en quelque sorte une locomotive. Au plan national, sur le premier trimestre 2014, les volumes de ventes ont triplé par rapport à la même période en 2013. On n'a pas encore les chiffres du deuxième trimestre mais on s'attend aussi à une forte augmentation, et on ne tourne pas encore à plein régime. Le marché de l'immobilier de luxe français est en train de se réaffirmer comme le principal marché mondial. Or, ce qu'on observe, c'est que l'immobilier entre en crise avant les autres secteurs, c'est le plus réactif. Donc il précède aussi la sortie de crise des autres, ça a été le cas par exemple au moment des subprimes. »

L'immobilier de luxe ayant terminé sa phase de repli, verra-t-on tout le secteur immobilier lui emboîter le pas, puis bientôt d'autres domaines de l'économie nationale ?

L'hypothèse n'est pas irréaliste, d'autant que bien d'autres signaux laissent croire à une sortie de crise.

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