IMMOBILIER : UNE ANNÉE 2014 MOROSE ?

C'est désormais une certitude: même si l'on est loin du krach que connaissent ou ont connu d'autres pays occidentaux, le marché immobilier français est entré dans une phase de stabilisation. Une stabilisation qui s'est traduite par un repli mesuré en 2013, puisque les prix n'ont baissé que de 1,4 %, mais un repli constant depuis 2011, période sur laquelle ce recul s'élève à 5 %.

Encore ne s'agit-il là que d'une moyenne : dans des zones peu recherchées, certains logements ont perdu jusqu'à 25 % de leur valeur en quelques années. C'est notamment le cas de certains départements peu peuplés comme la Creuse, où l'on compte 0,3 acheteur par vendeur. Autrement dit, un bien sur trois seulement est susceptible de trouver preneur... Plus généralement, en France, on comptait 3 acheteurs pour un vendeur en 2010; ils ne sont plus que 0,7.

Même Paris n'échappe pas à cette passe délicate, la capitale étant passée de 6 acheteurs par vendeur il y a quatre ans à 1,2 désormais. D'une année sur l'autre, le volume des ventes s'est cependant maintenu, progressant même de 2,7 % sur l'ensemble de 2013. Il faut dire que l'abattement de 25 % sur les plus-values de cession, dont la fin est programmée au 31 août, a probablement incité les propriétaires d'une résidence secondaire ou d'un appartement locatif à vendre au plus tôt.

Cette disposition continuera certainement d'entraîner ce même empressement d'ici là, quitte à ce que les biens soient vendus à une valeur légèrement inférieure à celle intrinsèque, ce qui pourrait d'ailleurs expliquer en partie, à la marge, la baisse des prix.

Le moral des ménages

Fin de ce dispositif, montée du chômage, crise financière, incertitudes politiques; la confiance des Français n'est pas précisément au beau fixe. L'INSEE vient tout juste de publier les chiffres du moral des ménages, celui-ci s'établissant à 85 points, soit trois de moins que le mois précédent. Leur confiance en leur "situation financière future" connait une chute vertigineuse: onze points de moins, soit la dégringolade la plus spectaculaire depuis mai 1993. Dans ces conditions, l'immobilier se trouve, comme les autres secteurs de l'économie, dans l'attente même s'il reste en première position comme investissement favori de nos concitoyens.

Toutefois, les indicateurs du secteur sont chahutés puisqu'en deux ans les ventes de maisons individuelles sont passées de 250 000 à 150 000. Les HLM, dont Cécile Duflot souhaitait qu'elles soient le « moteur de la relance du logement », n'ont pas atteint en 2013 l'objectif de 150 000 constructions, tournant davantage aux alentours de 120 000.

Globalement, alors que le gouvernement tablait sur 500 000 logements construits ou rénovés l'an passé, il n'y en a eu que 330 000. Mécaniquement, ces chiffres moindres qu'annoncés ont un impact direct sur les activités des promoteurs et des professionnels de l'immobilier, qui leur font craindre une éventuelle baisse de la valeur, plus que du volume, des biens à vendre en 2014.

Les taux de crédit en hausse ?

Attentistes, les Français pourraient l'être encore plus au cours de l'année si les conditions de crédit leur sont moins favorables. Alors que depuis 2009 les taux baissent, nombre d'observateurs prévoient que ceux-ci remontent à court terme. Beaucoup estiment qu'une hausse d'un point, par exemple, entraînerait un recul des prix de 10 %.

A cette incertitude s'ajoute, pour les Français qui souhaitent devenir propriétaires, l'augmentation de la taxe foncière, qui accuse une hausse de 25 % en moyenne depuis 2007 ainsi qu'une augmentation des droits de mutation. Sachant que, dans le même temps, la loi ALUR protège davantage les locataires, plus d'un réfléchira probablement à deux fois avant de sauter le pas.

C'est d'ailleurs le sens des prévisions avancées par la FNAIM pour l'année en court. La Fédération table sur un volume de transactions aux alentours de 650 000 en 2014 et sur une baisse des prix qu'elle estime à -4 %.

Acheteurs et vendeurs crispés

Un sondage réalisé par Ipsos pour le réseau immobilier Orpi en mars dernier avance, d'abord, que moins d'un Français sur deux (45 %) constate réellement une baisse des prix. Ce chiffre tombe à 38 % seulement dans leur propre région, ce qui est l'un des facteurs conduisant 58 % des Français à ne pas avoir l'intention d'acheter un bien immobilier. Pour ceux qui le souhaitent, au contraire, cette intention est bien souvent à moyen voire long terme; 83 % d'entre eux ne souhaitent pas accélérer leur projet.

Les vendeurs, eux, ont bien noté la baisse (à 72 %) et sont 20 % à ne pas mettre leur bien sur le marché, préférant attendre une hypothétique hausse des prix. Dans ces conditions, et alors que de telles crispations gagnent des deux côtés de la transaction, une reprise potentielle du marché immobilier en 2014 semble compromise.

« Net durcissement des conditions d'octroi » des crédits

« Le sentiment d'attentisme prudent devrait se confirmer voire s'amplifier dans les prochaines semaines, en l'absence de toute mesure de fluidification du marché », estiment ainsi les notaires de France. Dans leur note de conjoncture publiée fin avril, ceux-ci considèrent que le marché est marqué par un Triple A très éloigné de celui de la finance : « L'atonie, l'attentisme et la loi ALUR » prévalent, selon eux.

« On constate un net durcissement des conditions d'octroi des financements par les banques », ajoutent-ils. « La lourdeur de mise en place des dossiers bancaires risque de devenir un véritable frein, réprimant l'envie d'acheter, notamment pour les plus jeunes. Par ailleurs l'augmentation récente des droits d'enregistrement dans la plupart des départements risque de pénaliser de nombreux primoaccédants pour qui la constitution de l'apport personnel est de plus en plus difficile », estiment les notaires.

« La conséquence de ces obstacles financiers est un recentrage de la demande sur des prix bas ou moyens au détriment des biens nécessitant des budgets plus importants.Au-delà de ces considérations financières, les mois à venir confirmeront sûrement les disparités géographiques déjà constatées : de façon générale, les grandes villes et leur première couronne résistent mieux que les zones rurales et les petites villes éloignées de pôles économiques. Quel que soit le secteur, on notera une exigence accrue des acquéreurs, informés par de nombreux diagnostics sur les qualités intrinsèques des biens qui leur sont proposés : le parc immobilier obsolète, démodé ou mal entretenu est de plus en plus sanctionné par les acquéreurs potentiels qui lui préfèrent des biens plus récents ou qui sollicitent de fortes baisses de prix au vu d'expertises médiocres », pointent-ils enfin.

Les semaines à venir, en confirmant ou infirmant les intentions des acheteurs, donneront une indication forte alors que le premier semestre touchera à sa fin.