N°36
Janv./Fév. 2014

LES PETITS COMMERCES :
UN INVESTISSEMENT PERFORMANT

MOTS CLES : Rentabilité | Emplacement | Fiscalité

En raison d'un marché immobilier chahuté, l'investissement dans les petits commerces se présente de plus de plus comme une alternative intéressante à l'investissement résidentiel. Explications.

 

Si investir dans l'immobilier rime le plus souvent avec investir dans le logement résidentiel, un certain nombre de professionnels engage aujourd'hui leurs clients à s'orienter vers les locaux commerciaux et notamment ceux des petits commerces offrant de nombreux avantages.

Boutique

« Avec une rentabilité qui varie généralement de 6 à 9 %, ils rapportent deux fois plus que le logement locatif résidentiel, souvent écevant, situé entre 3 et 4 % » souligne Philippe Maitre, président de la Commission FNAIM commerces.

Un investissement sécurisé

En investissant dans les petits commerces, il n’est nul doute que les impayés de loyers sont moins fréquents que dans l'immobilier d'habitation. Le locataire d'un local commercial a tout intérêt à s'acquitter de son dû : il est titulaire d'un fonds de commerce, dont le bail fait partie intégrante. « Si ce dernier est défaillant, le fonds, donc le capital du commerçant, voit sa valeur diminuer » pointe le président de la Commission.

Par ailleurs, l'investisseur assoit son projet sur un bail de longue durée allant de 3 à 9 ans, de quoi rassurer celui-ci. En contrepartie, le loyer est plafonné, sauf dans certains cas. Comme, par exemple, lorsqu'une hausse de la valeur locative du bien est justifiée, ou encore pour des investissements dans des locaux à usage de bureaux ou des baux conclus pour une durée de plus de 9 ans.

A noter que le bailleur comme le preneur jouissent d'une grande liberté lors de la rédaction du bail commercial. Nombre de dépenses peuvent être mises à la charge du locataire comme les taxes et les impôts locaux.

Les gros travaux, comme ceux qui relèvent de la mise en conformité, restent à la charge du propriétaire. « L’analyse, avec attention, du bail commercial est indispensable car en fonction de ce qu'il met à la charge de l’investisseur ou du locataire, la rentabilité différera », confie Philippe Maitre. L’appel à un notaire ou un avocat spécialisé n’est pas superflu pour décrypter ce document.

Bien choisir l’emplacement

Pour que l’investissement dans un petit commerce soit réussi, l’investisseur doit prêter une attention toute particulière au choix de l'adresse du local. « L’emplacement et encore l’emplacement ! C’est une des données majeures de l’investissement dans les murs commerciaux » insiste Philippe Maitre.

Les emplacements les plus favorables, dits premium ou numéro 1, se situent sur les principales artères commerçantes, comme la rue de Rivoli à Paris, le cours Mirabeau à Aix-en- Provence, etc. Viennent ensuite les emplacements dits 1 bis, puis les numéros 2 et 3.

En somme, les meilleures adresses sont les centres villes, les quartiers piétonniers et leurs rues adjacentes, les alentours immédiats d'un arrêt de bus, de tramway ou d'une station de métro. Penser à la fréquentation du site par les consommateurs revient à penser au chiffre d'affaires du locataire. Et de l’emplacement dépendra le tarif de la location et la rentabilité de l'investissement.

Crêperie

Prix et rentabilité

Mais à quel prix faut-il investir dans les murs d’un commerce ? Le prix dépend avant tout de la rentabilité que l'affaire va dégager, donc du loyer. « Pour obtenir un rendement de 7 % nets annuels avec un loyer de 15 000 € par an, le local ne doit pas valoir plus de 214 000 e », explique Philippe Maitre, président de la Commission FNAIM commerces. Si l'acheteur investit dans un local occupé, il a l'avantage de connaître le loyer, le rendement locatif, donc d'évaluer le juste prix.

En revanche, si l’investisseur achète le local vide, vérifier que le loyer prévisionnel est en phase avec les valeurs de marché pratiquées pour un local aux caractéristiques similaires, sera nécessaire. On l'aura compris, l'emplacement est le levier majeur pour ce type d'investissement. Et si la vacance commerciale connait une légère augmentation depuis une décennie, il n'en reste pas moins que l'achat de murs de boutique reste un des placements les plus performants du moment.

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Expression #36

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