ALERTE

VICES APPARENTS D'UN IMMEUBLE ET INFORMATION DE L'ACQUÉREUR

L'agent immobilier est un professionnel de la vente immobilière mais n'est pas un professionnel du bâtiment

Par un arrêt en date du 23 octobre 2013 (n° 10-15.687), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé les contours de la responsabilité de l'agent immobilier en présence de vices cachés et de vices apparents affectant un bien vendu par son entremise.

En l'espèce, les acquéreurs d'un bien immobilier avaient, préalablement à la vente, visité celui-ci par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Ayant constaté après la vente des fissures sur les murs et cloisons de l'immeuble, les acquéreurs assignaient les vendeurs et l'agent immobilier aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à les indemniser de leur préjudice.

La Cour d'appel de Versailles, par un arrêt du 14 janvier 2010, condamnait les vendeurs en retenant l'existence de vices cachés ainsi qu'une réticence dolosive des vendeurs qui avaient sciemment dissimulé les désordres. La Cour écartait cependant la responsabilité de l'agent immobilier qui était recherchée par les acquéreurs et les vendeurs qui invoquaient la violation d'une obligation de conseil et d'information à l'égard des désordres apparents qu'il « ne peut ignorer en sa qualité de professionnel averti ». Les parties à la vente considéraient ainsi que les fissures présentes sur la façade de l'immeuble étaient visibles lors des visites et que l'agent immobilier avait commis une faute en n'attirant pas l'attention du candidat acquéreur sur ce point.

Afin d'écarter la responsabilité de l'agent immobilier, la Cour de cassation rappelle la distinction entre vices cachés et apparents et se prononce sur la qualité de professionnel de l'agent immobilier.

En premier lieu, s'agissant des vices apparents, la Cour approuve les premiers juges d'avoir justement retenu que si les fissures étaient visibles, elles ne pouvaient présager de leur gravité ou de leur origine, à savoir les vices cachés constitués par des défauts constructifs et de fondation que les vendeurs n'avaient pas révélés à l'agent immobilier. La Cour juge dès lors que la réticence dolosive des vendeurs rendait excusable l'erreur de l'agent sur l'état de l'immeuble.

La Cour précise donc, d'une part, que l'agent immobilier n'est pas tenu de procéder à des investigations supplémentaires afin de déceler l'origine de vices apparents et, d'autre part, que le silence gardé par son mandant (le vendeur) l'exonère de toute responsabilité à cet égard.

En second lieu, et de manière plus intéressante, la Cour de cassation place les acquéreurs et l'agent immobilier sur un plan similaire en retenant leur qualité de non professionnel.

Sans surprise, la Cour retient que l'acquéreur ne pouvait déceler les vices cachés au travers des vices apparents, n'étant pas « un professionnel de la vente immobilière ni un technicien du bâtiment ».

Cette justification ne pouvait s'appliquer à l'agent immobilier qui est, indéniablement, un professionnel de la vente immobilière et, à ce titre, débiteur d'obligations que l'acquéreur particulier n'a pas à assumer. Une différence de traitement pouvait alors se justifier.

Cependant, pour débouter les acquéreurs de leur demande d'indemnisation dirigée à l'encontre de l'agent immobilier, la Cour juge que « ni la gravité ni l'origine des vices apparents ne pouvait être appréhendées par un non professionnel ».

En jugeant de la sorte, la Cour considère implicitement que l'agent immobilier, comme l'acquéreur particulier, n'est pas « un technicien du bâtiment ». Faute de cette expertise, l'agent immobilier ne peut, par sa seule qualité de professionnel de la vente immobilière, deviner l'existence de vices cachés et en informer l'acquéreur.

Ainsi, si l'agent immobilier ne peut omettre d'informer les parties sur les vices apparents « en sa qualité de professionnel averti », il n'est pas tenu d'en connaître la gravité qui ne peut être appréhendée «par un non professionnel ».

Cette décision satisfaisante refuse de faire de l'agent immobilier un acteur omniscient, mais il est certain que les réticences dolosives des vendeurs ont contribué à cette solution.

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