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SINGAPOUR, L'ÎLE DES MILLIONNAIRES

Sur les 650 km² que compte le territoire de la cité-Etat de Singapour, s'étale sur une ville de plus de 5 millions d'habitants en constante croissance. L'île constitue, avec Hong-Kong, le centre financier de l'Asie et le marché immobilier le plus cher de la région. La présence d'expatriés richissimes y a fait flamber les prix.

Un niveau de vie élevé et attractif

Singapour est parfois surnommée « la Suisse d'Asie ». Sur cette petite île le niveau de vie est particulièrement soutenu : 15,5 % des foyers disposent de plus d'1 M$, soit le pourcentage le plus élevé au monde. Affichant une stabilité politique solide, Singapour, très dynamique, est une destination attractive pour de nombreuses multinationales. Les expatriés y disposent généralement de salaires élevés, leur permettant de louer sur les hauteurs de Bukit Timah et dans les districts centraux de River Valley, Novena, Orchard et Newton, où la plupart des habitants ne sont pas résidents permanents. Sans surprise, sur le segment de l'immobilier de luxe Singapour atteint des hauteurs pharamineuses, jusqu'à 16 260€ le m² en 2011. Ainsi, une propriété a été vendue pour 64,8 M€ à Sentosa Cove, une autre vient d'être mise en vente pour 240 M€ dans le centre de la ville. Pour capter cette clientèle très riche, les marques de luxe investissent massivement et leurs boutiques se multiplient dans les grandes rues du centre comme Orchard Blvd, entraînant l'augmentation des loyers et l'éloignement des marques locales vers la périphérie. Ici, la population étrangère augmente huit fois plus vite que la population locale, provoquant une pression marquée sur le marché ces dernières années. Et comme Hong-Kong, la cité-Etat n'est pas épargnée par la spéculation. C'est pourquoi le gouvernement a récemment pris des mesures censées dissuader les acheteurs étrangers.

Nationalités différentes, habitations différentes

Pour acheter une maison individuelle, il faut désormais être citoyen de Singapour. La population internationale se retrouve dans les condominiums, résidences disposant d'installations communes (piscine, salle de sport, gardiennage, etc.). Les condos proposent des centaines d'appartements affichant des prix assez élevés, à une population d'expatriés souvent regroupés par nationalité. On y trouve tous types d'appartements, du studio au penthouse en passant par les F4 et F5. C'est actuellement le seul type d'habitation qu'un étranger (non résident permanent) peut acheter, moyennant une taxe à visée dissuasive de 10 % sur les prix à l'achat. Ces prix peuvent parfois être excessifs, notamment si le bâtiment est proche d'une école internationale. En 2012, il était impossible de trouver un condo neuf en-dessous d'1 M$ (0,6M€). Pour éviter la spéculation, l'achat se fait désormais pour une durée de 99 ou 103 ans. L'achat à vie coûte environ 50 % de plus. A côté, les HDB, Housing Development Board, sont les habitations les plus modestes (environ 50 % moins chères que les condos), réservées aux Singapouriens. La majorité des HDB sont des appartements de trois chambres. Axés sur l'économie d'énergie, ils représentent près de 85 % de l'offre de logement de l'île contre 10 % pour les condos, et 5 % pour les maisons individuelles. Ils ne se trouvent que dans les 26 HDB Estates comme Jurong West, Tampines ou Hougang.

Une correction des prix entamée en 2012

L'île arrive 6e à l'échelle mondiale concernant les prix à la location. Comme 90 % des Singapouriens sont propriétaires, le marché de la location est principalement destiné aux expatriés. S'il est possible de trouver en HDB, dans certains quartiers, des appartements de 120 m² avec trois chambres à 1 200 ou 1 500€, il est pratiquement impossible d'obtenir un condo entier pour cette somme. Il faut débourser en moyenne 1 800€ pour la location d'un condo de deux chambres. Et dans les quartiers très centraux, ou dans Kensington Park (le condo des Français à Singapour, dont les prix sont très élevés en raison de la proximité avec le lycée français) les appartements se louent autour de 5 400€, soit 7 000$ par mois. Et il suffit que la demande des expatriés diminue, en valeur ou en volume, pour que les prix baissent. Actuellement, le marché de la location propose une offre importante alors que la demande tend à baisser. En 2012, les prix ont connu une chute allant jusqu'à 15 % dans les quartiers proches du centre, et de 6 à 8 % dans les quartiers lointains. De même, une correction s'est opérée sur les prix à l'achat qui stagnent depuis 2012. Ainsi l'an passé, une centaine d'appartements d'un nouveau condo dans Keppel Bay sont restés plusieurs mois à vendre - une première – quand, encore récemment, les spéculations allaient bon train dès la phase de construction.

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