L'IMMOBILIER EN MONTAGNE : DES PRIX HAUT PERCHÉS

Maisons, chalets et appartements à la montagne sont pour la plupart des résidences secondaires, sensibles au changement de régime fiscal des plus-values. Fin 2011, avec le durcissement de l'imposition, les transactions qui avaient tendance à diminuer ont quelque peu repris. Pour vendre rapidement, certains propriétaires ont consenti à baisser leurs tarifs. Dès lors, les premières baisses de prix ont été constatées sur une large partie des montagnes de Savoie et de Haute-Savoie. Mais dans l'ensemble, ces baisses restent relativement légères. Les stations familiales sont les plus touchées. En un an, les tarifs des studios et des 4 pièces ont chuté de 6,5 % à la Plagne, de 4,8 % au Grand Bornand, de 1,9 % à Tignes - où le prix moyen reste de 4 400 € le m². Dans le massif de la Maurienne (Hautes-Alpes), on trouve actuellement des appartements à 2 000 € le m²... Ces prix étant par ailleurs la moyenne dans les Pyrénées, bien moins prisées que les Alpes.

A Courchevel aussi, où les prix s'étaient envolés sous l'influence d'acheteurs des pays de l'Est, les prix des appartements ont chuté de 7,5 % sur un an à 7 200 € le m², suite aux départs des ces acquéreurs fortunés qui représentaient jusqu'à 15 % des transactions. Mais il faut dire que les prix atteignaient des sommets dignes de la Capitale intra-muros : 9 735 € du m² en moyenne fin 2011. On remarque en réalité une évolution à deux vitesses et de grandes disparités selon l'emplacement du bien.

Parallèlement en effet, certaines stations très prisées voient leurs tarifs augmenter. Dans des stations comme les Arcs, les prix ont pris 9,1 % en 2012 à plus de 3 000 € le m² dans l'ancien, et 13,4 % à le Val d'Isère. Ici il faut compter un prix moyen de 7 000 € le m² pour un appartement neuf de deux pièces, ce qui revient à peu près aux tarifs de Courchevel après la baisse en 2012. Le grand gagnant est la très chic Méribel avec + 15,1 % et un prix moyen de 7 239 € au m² fin 2012. Ici comme à Courchevel et à Megève face au Mont-Blanc, des appartements de luxe, avec services, spa, etc, peuvent même atteindre les 20 000 € du m², soit le prix d'un très bel appartement à Paris.

Le maintien global du marché s'explique par le fait que, malgré les récentes évolutions, la plupart des propriétaires n'ont pas un besoin immédiat de revendre et préfèrent conserver leur patrimoine plutôt que de baisser leurs prix; si certains ont décidé de vendre, beaucoup ont choisi d'effectuer des travaux et de mettre en location ou profitent simplement de leur résidence secondaire en famille. En montagne, l'acquisition se fait plus pour le plaisir que pour la rentabilité locative du bien.

Enfin, les prix n'évoluent pas de la même façon selon la surface. En station, les petites surfaces se vendent moins cher au m² et partout, les studios ont du mal à trouver preneur. Ils sont alors acquis par des locaux qui les louent aux saisonniers, moins regardant également sur l'emplacement. De belles affaires se font au niveau local. Car la demande porte essentiellement sur des biens de 50-60 m², et si le prix des studios et des 4-5 pièces a tendance à diminuer, l'appartement de 3 pièces avec deux chambres résiste allègrement à la récente baisse des prix. Dans l'ensemble, les prix de l'immobilier en montagne, régions de précieuses acquisitions, se portent plutôt bien.