LA SUISSE : UN MARCHÉ ACTIF ET ATTRACTIF

En Suisse, le marché immobilier est moins spéculatif qu'ailleurs en Europe. Les Suisses achètent pour la vie et revendent assez peu. Ce qui n'a pas empêché les prix de doubler en dix ans. Le marché reste dynamique, alimenté par un solde migratoire positif et une démographie élevée. Aujourd'hui, si les prix se sont stabilisés à un niveau inférieur à ceux pratiqués en France ou en Angleterre, des « zones rouges » se distinguent par la conjugaison d'un environnement naturel et fiscal exceptionnel, engendrant une hausse constante des prix.

Le canton de Vaud, à l'ouest de la Suisse, est très apprécié en raison de ses lacs et notamment du célèbre lac Léman, de ses montagnes (Alpes, Jura) et de ses villes actives. Dès lors un appartement de qualité s'y vend entre 1,2 et 1,5 M € et une maison, entre 2 et 5 M €. Ces dernières années, des pôles fort attractifs sont apparus comme l'arc lémanique (région de Genève- Lausanne-Montreux) en Suisse romande, Zürich et Bâle en Suisse allemande ainsi que certaines stations touristiques très prisées. Malgré sa petite taille, la Suisse compte en effet de nombreuses villes touristiques situées dans des paysages remarquables, comme Saint-Moritz dans les Alpes, où le marché de l'immobilier est très actif. A l'opposé, des cantons moins recherchés comme le Jura ou le Valais offrent des biens plus accessibles, des appartements à des prix largement inférieurs à la moyenne nationale, de l'ordre de 2 100 à 2 500 €/m2. Notons que la ville historique de Berne, capitale fédérale, à proximité des Alpes, a su mettre en lumière son capital culturel pour devenir de plus en plus séduisante. Mais c'est bien Genève qui fait monter les prix. Une habitation de standing courant y coûte entre 12 et 16 000 €/m2. Au bord du lac Léman et à la frontière française, Genève possède les caractéristiques recherchées par la clientèle internationale fortunée : une monnaie forte, une stabilité politique, un cadre de vie de haute qualité et un prix de la pierre ne baissant pas sur le long terme. Forte de ces atouts, elle arrive en deuxième position sur le marché du luxe avec un mètre carré valorisé en moyenne à 25 000 € en 2012, derrière Londres (39 000 €) et devant Paris (22 000 €). Un classement intéressant pour une ville dont la vie culturelle n'est pas aussi développée qu'à New York, Londres ou Paris, mais qui bénéficie d'un taux d'imposition avantageux.

Toutefois, obtenir un permis d'achat est très réglementé et exige notamment d'être résident fiscal en Suisse (c'est-à-dire ne pas travailler dans le pays mais y passer au moins la moitié de l'année). Dès lors, les acquéreurs sont plutôt des retraités appréciant le climat et la sécurité. Ainsi une villa de 500 m2 donnant sur le lac Léman, située dans la banlieue riche de Genève, sera vendue pour 22,5 M € ; l'acheteur type de ce genre de biens est un nouveau riche des pays émergents recherchant la tranquillité. Il existe toutefois deux exceptions. Les étrangers non-résidents peuvent acheter de l'immobilier commercial (des bureaux dans les tours de Genève ou de Zurich) ou acquérir des résidences secondaires dans les zones touristiques comme Verbier, Gstaad ou Villars. Dans certaines de ces stations, 80 % des biens appartiennent déjà à des étrangers. Devant l'ampleur du phénomène et afin de protéger le marché contre une envolée des prix que les Suisses ne peuvent suivre, la législation a été durcie, limitant à 20 % le pourcentage de résidences secondaires dans les nouvelles constructions. L'attractivité reste en définitive très forte et ne devrait pas faiblir en 2013. Un dynamisme peut-être trop grand, selon la Banque Nationale Suisse, qui craint la possible émergence d'une bulle immobilière et préconise des mesures pour lutter contre la « surchauffe » du marché immobilier, en imposant aux banques d'augmenter leurs fonds propres et de renchérir les coûts de crédit. Ce « volant de fonds propres anticyclique » 1sera activé à partir du 30 septembre 2013. L'immobilier suisse bénéficie en effet des craintes relatives à la crise de l'euro, et continue d'être un placement prisé, à l'intérieur comme à l'extérieur des frontières.