Belgique : une exception qui confirme la crise

Le marché immobilier belge a bien résisté en 2012. Jusqu'ici le nombre de transactions immobilières est resté élevé et le prix moyen des maisons est reparti à la hausse.

L'actualité française a mis en lumière un fait intéressant : du point de vue de l'immobilier, le cadre fiscal est plutôt avantageux en Belgique. Pas d'impôt sur la fortune ni de taxation des plus-values mobilières, des taux d'imposition raisonnables pour les revenus de l'épargne, pas ou peu de droits de donation et un régime de taxation des revenus fonciers basé sur un revenu cadastral déconnecté des loyers réels... Dès lors, depuis cinq ans, le marché immobilier belge résiste convenablement à la crise économique. Le nombre de transactions est resté élevé en 2012 et marqué par une progression de 0,2 % par rapport à la mi-2011. Le prix moyen des appartements s'est stabilisé au milieu de l'année après une augmentation de 0,2 %. Plus précisément, il a diminué de 2,7 % en Flandre, pendant qu'il progressait de 5,3 % en Wallonie et de 9,2 % à Bruxelles. Toujours en milieu d'année, le prix moyen des maisons en Belgique a connu une augmentation de 2,7 % - après un repli de 2,3 % au premier trimestre - augmentation correspondant à l'évolution moyenne de l'inflation (+2,6 %) et à une stabilisation en Flandre et en Wallonie, Bruxelles restant à part.

Pourtant, un rapport réalisé par un bureau d'études belge révèle qu'un tiers des ménages qui souhaiteraient acheter et dont les deux conjoints travaillent, malgré leurs fonds propres, ne parviendront pas à devenir propriétaires. On constate en effet que 70 % des Belges désireux d'acheter une maison ou un appartement, et 60 % de ceux qui veulent bâtir, ont un budget inférieur à 250 000 ?, prix du terrain non compris. Parallèlement, les prix élevés des parcelles de terrain et les nouvelles normes énergétiques des bâtiments neufs, assez contraignantes en Belgique, augmentent considérablement le coût de la construction. Ajoutons que la prudence des banques liée à la crise a entraîné là aussi une baisse des financements : autrefois prêtes à financer 100 % des travaux les banques ne dépassent plus les 80 % aujourd'hui.

C'est justement le marché des maisons qui devient préoccupant, alors que près de trois-quarts des Belges disent vouloir devenir propriétaires d'une habitation individuelle. Si 42 % la rêvent dans un style moderne ou contemporain et 16 % dans un style plutôt classique, 20 % d'entre eux aimeraient la concevoir eux-mêmes, soit deux fois plus qu'en 2011. Nombreux sont les experts convaincus que des risques planent sur le marché immobilier belge. En cause notamment, l'inflation qui devrait s'élever en 2013 à 1,6 %, alors que le prix des appartements semble devoir augmenter de 0,8 %, les terrains à bâtir de 0,6 % et les maisons de 0,3 % seulement. Se dessine donc à l'horizon une diminution des transactions, les propriétaires risquant de renoncer à vendre et à investir dans un autre bien. Les préoccupations se nourrissent d'autant plus que si, dans plusieurs pays, les prix de l'immobilier ont eu tendance à diminuer depuis 2008, le plat pays était resté une exception. Au contraire, il se trouve même dans le peloton de tête des pays dont le prix des maisons est surévalué, selon la Deutsche Bank et le FMI. Un avertissement a été lancé sur ce phénomène, que le magazine The Economist estime en moyenne à 56 %. La Belgique se trouverait alors juste derrière Singapour (60 %) et Hong Kong (58 %). Aujourd'hui, face à cette exception belge, les économistes s'attendent à une correction, dont les conséquences ne devraient toutefois pas être trop douloureuses. Contrairement à l'Espagne, le secteur de la construction en Belgique n'a pas enflé de manière exponentielle et le marché hypothécaire y reste plutôt bien portant. Une crise à ce niveau ne devrait pas avoir d'impact destructeur sur l'immobilier. Pour certains observateurs, c'est le comportement des banques et l'évolution des taux qui seront déterminants.

1 2eme rapport sur les tendances de l'habitat réalisé par la firme Maisons Blavier en collaboration avec le bureau d'études iVox auprès de 500 ménages belges, in La Libre Belgique.