N°27
Juillet/Août 2012

La seniormania conquiert le coeur des investisseurs

MOTS CLES : Promoteurs | 3ème âge | Investissement

Seniors

L'immobilier n'échappe pas à la « seniormania ». Population en hausse constante et dotée d'un pouvoir d'achat fluctuant, les personnes âgées font l'objet de toutes les attentions de la part des promoteurs immobiliers. Des promoteurs qui se sont progressivement positionnés sur le segment des résidences pour seniors et qui tentent de profiter de ce nouvel « eldorado du 3ème âge ».

La population française vieillit et vit de plus en plus tard. Et concomitamment au problème des retraites se pose celui des hébergements des personnes âgées. De son côté, l'investissement qu'il soit immobilier ou financier est régulièrement soumis à des effets de mode sur des thématiques particulières. Et si une thématique est particulièrement prononcée aujourd'hui en Europe et plus précisément en France, c'est bien celui des recherches et des nécessités de logement du 3ème âge. Une particularité qui n'a pas échappée aux investisseurs immobiliers et aux promoteurs qui cherchent à répondre de manière pas toujours aisée à cette nouvelle tendance.

Xerfi, groupe d'études économiques sectorielles, a sorti début juin les résultats d'une étude sur le marché des résidences seniors en France, et révèle un premier constat : « Les offensives s'accélèrent sur ce marché ». La demande croissante d'hébergements seniors suscite de plus en plus l'intérêt des promoteurs, et l'activité de ces résidences devient même rentable : elle est même susceptible d'être « un relais de croissance pour des promoteurs confrontés à un marché de l'immobilier moins euphorique ». Autre précision de l'étude : les promoteurs spécialistes des résidences seniors sont les mieux implantés sur le marché, mais ceux spécialisés dans les résidences de services (étudiantes, touristiques…) pourraient s'y intéresser, comme le groupe de résidences touristiques Lagrange. « Les autres promoteurs généralistes leader pourraient également regarder le marché de plus près ».

Un investissement qui rapporte

Jusqu'à présent, l'investissement dans les résidences seniors a été facilité par la loi Bouvard. Une disposition fiscale qui se présente comme une alternative à la traditionnelle loi Scellier et qui a de surcroît l'avantage de répondre au réel besoin de logement pour les personnes âgées. Issue de l'amendement n° 11 du projet de loi de finances rectificative pour 2009, la loi Bouvard a modifié le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en instaurant une réduction d'impôt équivalente à 11 % du montant investi depuis 2012. La réduction d'impôt est calculée sur un montant plafonné de 300 000 €, mais contrairement à la loi Scellier il est possible de faire plusieurs investissements par an. De ce fait, l'apport que représente l'investissement dans ce type de logement n'échappe pas aux professionnels. Pour autant, selon une autre étude menée par XerfiPrecepta, les opérateurs doivent, aujourd'hui, pour en tirer les bénéfices recherchés, repenser des modèles économiques plus viables pour eux et leurs clients en prenant en compte la diminution attendue du pouvoir d‘achat des seniors à moyen terme. Les « grands défis » à relever vise d'une part à prendre en compte la solvabilité des seniors, et ne pas surestimer leurs richesses puisque seulement 50 % d'entre eux disposent de revenus annuels supérieurs à 20 000 € ; d'autre part présenter un prix de loyer adapté à cette catégorie de population afin d'élargir la clientèle et de réduire les coûts des services ; enfin identifier les concepts gagnants selon les âges. Au-delà du prix, certains critères de choix sont déterminants, comme le confort, la convivialité, la sécurité ou encore la localisation. « Les villages seniors et les résidences seniors restent les deux grands marchés clés du moment. Toutefois d'autres expériences sont aussi testées, comme par exemples des résidences services mixant seniors et étudiants (Akerys) ou des villas familiales (groupe Vendôme). Ces initiatives devront néanmoins faire leurs preuves ».

Des réflexions importantes à mener

Les professionnels se retrouvent ainsi confrontés à d'importants défis stratégiques pour créer et évangéliser le marché. Il faudra en outre savoir affiner la segmentation de la clientèle en amont. Pour garantir un seuil minimal de rentabilité, les professionnels ciblent la population la plus vaste possible allant de 65 à plus de 90 ans. Or actuellement, les attentes de ces clients sont trop hétérogènes. Une segmentation plus fine devrait permettre une meilleure adéquation entre les besoins et les services proposés et in fine une plus grande satisfaction générale. La balle est donc dans le camp des investisseurs.

LA POPULATION DES RÉSIDENTS SENIORS EN QUELQUES CHIFFRES

  • Appartements : 16 435 000 résidents dont 5 631 000 de plus de 50 aannss, soit près de 33%.
  • Maisons individuelles : 31 124 000 occupants dont 13 456 000 de plus de 50 ans, soit près de 45%.
  • Propriétaires : 23 512 000 dont 13 755 000 de plus de 50 ans, soit près de 60%.
  • Accédants à la propriété : 6 136 000 dont 1 071 000 de plus de 50 ans, soit moins de 20%.
  • Locataires : 14 426 000 dont 3 466 000 de plus de 50 ans soit 25%. (Source : Enquête SIMM)
  • Plus de 67% des cinquantenaires sont propriétaires de leur résidence principale. Cette proportion atteint 70% pour les 60-69 ans et 82% chez les 70 ans et plus. Entre 50 et 70 ans, environ 30% des ménages possèdent en plus un autre logement. (Source : INSEE)

Léoni Mayer

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Expression #27

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