N°27
Juillet/Août 2012

L'Italie, un marché confronté aux démons de la crise

MOTS CLES : Récession | Propriétaires | Bourse

Avec 81% de la population italienne propriétaire de son logement, l'Italie figure parmi les pays européens dont le taux de propriétaires est l'un des plus élevés. Plongé en pleine crise économique comme l'Espagne, l'Italie compte à la fois sur l'Europe et l'attractivité de son marché vis-à-vis des investisseurs étrangers pour sortir de l'ornière. Décryptage du tableau immobilier italien.

Malgré les problèmes que rencontre aujourd'hui l'Italie sur le plan économique, le marché du logement italien a été relativement épargné. A cela une raison simple les acquéreurs détiennent souvent des liquidités et n'ont pas besoin de crédit pour financer leur acquisition. Résultat, ce marché est moins tributaire des variations de taux et des considérations de prix. Malgré tout, en 2011, les valeurs ont légèrement baissé (de l'ordre de 1 à 3 %) et la montée des stocks de logements à la vente accentue cette tendance baissière en 2012.

Des propriétaires en provenance des pays voisins

Pour autant le marché se comporte avec un certain dynamisme notamment du côté des propriétaires largement soutenus par la politique gouvernementales et les nombreuses aides fiscales à la propriété. En Italie, le marché locatif reste extrêmement réglementé avec des baux de location qui ne peuvent excéder 6 à 7 mois par an. En outre, le marché se caractérise par une présence accrue d'acquéreurs en provenance de l'étranger. La dolce vita italienne séduit notamment les Anglais et les Français en quête de soleil et de douceur de vivre. Loin des régions ou des villes à la mode comme la Toscane, Rome, Florence, Naples ou encore Bologne… il est encore possible de trouver en Italie un logement pour un prix abordable. La région de Lunigiana, par exemple, également appelée la région aux 100 châteaux, offre de belles opportunités d'achat immobilier.

L'immobilier une valeur refuge

La principale entité italienne syndicale la FIABCI représentée par son président Giancarlo Bracco qui est engagée depuis 2008 dans la recherche de solutions efficaces pour limiter les effets de la crise et faciliter la reprise économique constate néanmoins que « L'Italie à l'heure actuelle n'est pas prête à récolter les bénéfices liés à la présence d'investisseurs venus de pays étrangers ». Les causes ayant mené à la situation actuelle sont dues à la politique économique qui a mené les investisseurs à se tourner vers l'immobilier comme valeurrefuge. La forte demande intérieure a eu pour conséquence un manque d'attention portée à la qualité des immeubles construits, le manque de formation professionnelle dans le secteur immobilier, la rigidité et la complexité du système législatif caractérisé par des lois d'urbanisation inadéquates ont également contribué à pénaliser la croissance de ce marché.

La problématique européenne de la crise n'épargne pas le marché italien

Bien qu'atypique et attrayant le marché italien semble donc être entré dans une phase de récession et de logique déflationniste à l'image de son voisin espagnol. Mais l'Italie a un problème supplémentaire, que n'a pas l'Espagne : un endettement gigantesque. La Commission prévoit une dette équivalente à 123,5 % du PIB en 2012, le deuxième plus fort rapport d'Europe après la Grèce. Les ménages italiens ont longtemps épargné en bons Italiens, mais les tensions sur la dette italienne pourraient commencer à les faire réfléchir. Comme le déficit de la péninsule ne semble pas se restreindre, le stock de la dette rapportée au PIB devrait continuer à progresser. Le refinancement italien devrait donc être de plus en plus difficile. Une situation qui, malgré les attraits de l'immobilier, pèsera sur les évolutions des mois à venir. Un pays qui continue à souffrir de l'inadaptation d'un marché aux rouages encore archaïques et qui peine à trouver l'équilibre adéquat entre ses qualités intrinsèques que sont son art de vivre et son style d'habitat et un marché immobilier plus sain et plus flexible avec moins de contraintes étatiques.

Leoni Mayer

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