N°26
Mai/juin 2012

Qui emprunte et comment...

MOTS CLES : Primo-accédant | Secundo-accédant | Investisseur

Stratégie Pour bien répondre aux attentes d'un futur propriétaire, une démarche est essentielle dans l'approche des désirs de l'acquéreur c'est de savoir bien cerner son profil financier. Des renseignements qui permettront d'une part à l'acquéreur de jouir du bien qui lui correspond tout en ayant les moyens d'y prétendre. Portrait robot de l'emprunteur potentiel qui se rend tous les jours dans une agence.

 

Parmi les accédants à la propriété, les primo-accédants sont largement majoritaires (72,7 %)sur l'ensemble de la population des acheteurs. Réputés plus sensibles à la conjoncture du crédit (ils ne disposent pas du produit de la vente d'un bien pour racheter), ils n'en restent pas moins la composante essentielle du marché immobilier résidentiel puisqu'ils représentent plus de 50 % de l'ensemble des opérations immobilières (transactions dans le neuf et l'ancien et constructions de maisons individuelles) soit 515 500 primo-accessions sur 1 093 000 opérations en 2010. De ce fait, il est intéressant de savoir le montant du prix moyen de l'acquisition qu'un primo-accédant accorde lors de son achat.

Amélioration du financement des primo-accédants

Selon les données émanant du courtier Cafpi, le montant moyen de l'investissement d'un primo-accédant atteint 194 303 euros en 2011, ce qui représente une augmentation de 5,4 % sur un an (184 388 euros en 2010). L'investissement représente 4,84 années de revenu, contre 4,77 l'année précédente. Face à cette situation, la version 2011 du prêt à taux 0 dont l'attribution était calculée en fonction de la localisation du bien, de ses qualités énergétiques (ancien, neuf BBC ou neuf non BBC et de la composition du foyer emprunteur), a été relevé, ce qui a sensiblement amélioré le financement des primo-accédants. Les emprunteurs CAFPI ont ainsi bénéficié d'un prêt à taux zéro d'un montant moyen de 25 231 euros (sur 198 mois), contre 20 214 euros (sur 171 mois), soit une majoration de près de 25 %. Cette année le PTZ+ est de nouveau, assorti de conditions de ressources et cantonné au financement de l'acquisition de logements neufs. Les montants ont donc été revus sensiblement à la baisse.

Les secundo-accédants empruntent à hauteur de 148 188 € en moyenne

En ce qui concerne les secundo accédant les statistiques mettent à jour un regain d'intérêt pour le crédit relais. Pour financer l'acquisition de leur nouvelle résidence principale avant d'avoir vendu l'ancienne. La méfiance à l'égard de ce type de prêt, intervenue lors de la contraction temporaire du marché immobilier en 2008, a été de courte durée. Les montants empruntés (148 188 euros en moyenne) sont repartis à la hausse (+ 13,6 % par rapport à 2010), sans augmentation de durée (19 mois), signe de bon fonctionnement du marché de la revente. En 2011, le profil-type de l'acquéreur après revente financé avec le concours de CAFPI est, dans 75,8 % des dossiers, un ménage de 39 et 37 ans avec 2 enfants. Son acquisition concerne un bien qui avoisine un montant moyen de 220 611 euros (soit 4,37 années de revenus),. un montant qui enregistre une constante diminution depuis 5 ans.

Les investisseurs empruntent sur une durée moyenne de 214 mois

Pour les investisseurs la donne est différente. En 2011, l'investisseur-type ayant obtenu son prêt par CAFPI correspond à un ménage dans 56,5 % des dossiers, âgé de 42 ans, avec deux enfants. Le montant moyen des prêts est de 165 450 euros (soit un financement à crédit à concurrence de 94 %), sur une durée de 214 mois. Il s'agit de manière générale de ménages à revenu assez élevé dont le prix moyen consacré à l'acquisition est de 176 866 euros. Une somme qui représente 2,15 années de leur revenu. In fine, les efforts qui incombent aux trois profiles type que sont les primo accédant, les secundo-accédants et les investisseurs sont très différents en termes de répercussion financière. En ce qui concerne la première catégorie, l' acquisition représente près de 5 années de revenu. Un achat qui oblige donc à s'endetter sur des durées plus longues. En ce qui concerne les secundo-accédants le fait de revendre pour acheter permet d'acquérir des biens plus chers sans trop s'endetter. Pour l'investisseur, malgré souvent des revenus confortables, ils achètent des biens de valeur moins élevée (petites surfaces), qu'ils financent à crédit pour l'essentiel. Mais le tassement des rendements les obligent à s'endetter sur des périodes longues au risque sinon de devoir faire un effort d'épargne personnelle trop important.

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Expression #26

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