N°26
Mai/juin 2012

Le marché immobilier en 2012 : entre attentisme et nouveaux besoins

MOTS CLES : Prix | Ancien | Neuf | Développement durable | Investissement

Le marché immobilier en 2012 : entre attentisme et nouveaux besoins Avec un bilan de fréquentation égale à celui de 2011, l'édition 2012 du Salon National de l'Immobilier qui s'est tenu porte de Versailles du 29 mars au 1er avril dernier a été l'occasion pour les particuliers de rencontrer les professionnels. Grands réseaux, banques, courtier en financement, Promoteurs, constructeurs de maisons, entreprises d'investissement, agences immobilières, ont livré leurs analyses du marché et leurs programmes pour cette nouvelle année marquée par un certain attentisme en raison de la conjoncture politique et économique. Explication.

par Léoni Mayer

"Nous sommes sur un marché qui cherche un nouvel équilibre ", Laurent Vimont, président de Century 21, rentre en ces termes dans le vif du sujet concernant les soubresauts des évolutions des prix en France et leurs répercussions sur l'offre et la demande. En 2011 il avait été constaté une baisse générale des prix sur l'ensemble des régions françaises suivi d'une augmentation qui avait épargné Paris et sa région entre 2010 et 2011.

Une stagnation des prix

Pour l'année 2012, la courbe des prix devrait se corriger en permanence entre baisse et hausse. Résultat, et selon l'ensemble des acteurs, il semblerait que l'analyse qui prévaut soit un grippement sur le volume de vente ce qui représenterait une baisse qui oscillerait entre - 15 et - 20 % par rapport à 2011. Dans ce tableau général, le cas de Paris et l'Ile-de-France fait figure à part. Si sur l'ensemble de la France le volume des ventes s'est stabilisé avec une baisse des prix corrigée de -4%, à Paris les prix eux ont continué a augmenté. De manière générale sur cette zone, il faut investir plus d'argent en 2012 pour un bien à surface équivalente à un bien acheté en 2011. Face à des acheteurs ayant une solvabilité moindre, les vendeurs doivent donc adapter leur prix de vente. Pour autant, la France bénéficie de taux d'intérêt stables. A l'heure actuelle, et malgré la dégradation de la France par Standard&Poors, en début d'année, les taux d'intérêt fixes sont de l'ordre de 4% pour un prêt sur 20 ans. Dans une conjoncture de politique économique attentiste, en raison des élections présidentielles, et d'une économie européenne en récession, le marché immobilier français vit donc au ralentis avec l'épée de Damoclès d'une nouvelle dégradation qui pèse sur sa tête. Selon Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi : "si la France venait une nouvelle fois à être dégradée par les deux autres grandes agences de notation que sont Moody's et Fitch Ratings, les taux d'intérêt en subiraient immédiatement les répercussions ". Pour autant, Philippe Taboret a tenu à rassurer sur le travail actuel des banques, "Malgré les on-dit, il n'existe pas de vraies restrictions de la part des banques dans l'accord d'un prêt ". Les potentiels acheteurs subissent en ce moment les contrecoups d'une conjoncture politique économique attentiste qui les rend de manière générale moins solvable. Pour autant, les Français sont toujours là pour investir dans la pierre. Les acquéreurs se montrent d'ailleurs de plus en plus avertis et sélectifs dans le choix de leur habitation.

Les réseaux s'attendent à une contraction des ventes

Face à cet état des lieux, les grands réseaux sortent leurs cartes du jeu pour se positionner avec leur stratégie propre, destinée à accroître leur part de marché. Bernard Cadeau, président d'Orpi, réseau coopératif d'agences organisé autour du fichier commun constate que le marché "tend à se contracter " avec des acquéreurs ayant de plus en plus de mal à accéder au financement de leur projet. Les raisons de cette tendance? La baisse de la durée des crédits et la quotité (le montant de l'emprunt) ont diminué fortement alors que l'acquéreur doit apporter un apport personnel de plus en plus conséquent (10-15%). Une situation qui est " une conséquence d'un pouvoir d'achat figé ", explique le président. Alors pour tenter de répondre à cette nouvelle réalité, l'ensemble des réseaux misent sur des services adaptés. Orpi a opté entre autres pour la recherche d'un bien en fonction du critère du temps de transport. L'enseigne a également mis en place un site internet dédié au marché du luxe et de biens d'exception qui comprend déjà 650 demeures. Chez Era Immobilier, on a largement insisté sur l'intérêt de la multi expertise pour estimer son bien (NDLR : Expression n°17). Jérôme Bost, directeur de la communication et marketing du réseau a détaillé le rôle d'Internet dans leur stratégie en revenant d'une part sur la création de site personnalisé pour les vendeurs afin qu'ils puissent faire connaître leur bien au plus grand nombre, la mise en place d'un service suivi en ligne 24H/24 destiné aux vendeurs. A travers ce site, le vendeur peut découvrir l'ensemble des biens ayant des critères similaires à l'habitation qu'il met en vente et ainsi être en mesure d'analyser comment évolue le marché.

Chez Century 21, Fabrice Abraham, directeur des performances du réseau est revenu sur la polyvalence de son réseau qui "exerce tous les métiers de l'immobilier que ce soit dans le domaine de la transaction, de la gestion locative, du métier de syndic, de l'immobilier commercial et des transactions sur fonds de commerce ". Quant au réseau l'Adresse, son président Guy Savignac a particulièrement insisté sur l'importance "de la notion de proximité que le réseau organisé en coopérative veut entretenir avec ses clients ". Réalistes devant le ralentissement du marché tous ont voulu interpeller les candidats à la présidentielle sur la réalité du marché actuelle et les anticipations à envisager. Jérôme Bost, a insisté sur l'importance d'une simplification de l'accès aux crédits pour l'ensemble des futurs acquéreurs qui selon lui serait "déjà un grand pas en avant ". Pour Fabrice Abraham, le nerf de la guerre réside "dans la fluidité du marché. Une fluidité qui passe par une nécessité fondamentale et pas encore atteinte, celle de la libération du foncier pour pouvoir construire plus ". Des propos soutenus par Bernard Cadeau qui espère que le futur président "saura prendre conscience de la nécessité d'une approche globale du logement et de la nécessité de simplifier les tâches administratives tout en donnant du temps aux mesures prises pour qu'elles puissent être efficaces ". Au-delà de ces invectives, l'ensemble de la profession s'est accordée pour souligner la problématique principale du marché immobilier français qui est la pénurie de 900 000 logements sur le territoire. Une situation qui pèse lourdement sur le prix du logement ancien. Libérer du foncier en construisant sur des friches à l'abandon en misant sur des baux emphytéotiques et la transformation de zones de bureaux en habitation ou encore avoir la possibilité d'alléger les dispositifs pour diviser les terrains notamment en Ile-de-France, font partis des axes prioritaires que les constructeurs et promoteurs aimeraient voir emprunter.

Les constructeurs prévoient 85 000 nouveaux logements en 2012

Philippe Jossé, directeur général du logement France, chez Bouygues Immobilier, leader des promoteurs de logement sur l'Hexagone a dressé un portrait précis des nouveaux acquéreurs qui arrivent sur le marché : "A l'heure actuelle nous constatons, une évolution de la demande avec plus d'accédants, plus d'investisseurs patrimoniaux et moins d'investisseurs financiers ". Des investisseurs qui représentent 18% des ventes. Selon Philippe Jossé le marché du neuf devrait intégrer 85 000 logements nouveaux cette année contre 103 000 en 2011. Steve Baudel, directeur commercial de France Confort, le premier constructeur de maisons individuelles en France a voulu rassurer sur la situation générale du marché du neuf : "si le marché est partie pour enregistrer une baisse globale des ventes de -10% par rapport à 2011, les ménages français ont cependant toujours envie d'accéder à la propriété. La maison individuelle reste l'un des logements favoris des Français. Elle constitue à leurs yeux, un patrimoine toujours sûr ". Un patrimoine qui doit répondre à de nouvelles directives notamment en termes d'écologie. A partir du 1er janvier 2013, la norme BBC deviendra obligatoire pour l'ensemble des logements. Une norme qui si elle est actée au calendrier reste encore floue notamment dans les moyens que devront employer les professionnels pour parvenir à répondre à cette nouvelle attente. Ces derniers planchent donc d'arrache-pied sur le sujet avec une question qui les taraude : Quelle énergie employer pour le BBC? Aujourd'hui les constructeurs travaillent sur l'isolation et l'orientation du bâti afin de capitaliser les apports solaires que ce soit en termes de chaleur ou de lumière.

Une clientèle de plus en plus attentive à acheter et construire vert

Dans le cadre de la RT2012, issue du Grenelle de l'environnement, les maisons individuelles ont l'obligation de l'EnR (une solution solaire/thermique) de traitement des ponts thermiques, de perméabilité à l'air et de mesures des consommations. Pour les immeubles collectifs la recherche d'économie d'énergie est moins systématique et vise avant tout à combler les intermittences avec l'utilisation entre autres de pompes à chaleur ou l'utilisation du solaire. In fine la norme BBC devrait concourir à valoriser le bien. Cette nouvelle carte d'identité est devenue en quelques sorte un phénomène de capitalisation du bien avec une question primordiale pour tous : en investissant quelles sont les vraies économies d'énergie réalisées et l'intérêt de cet investissement? Chez les promoteurs on constate que la clientèle avertie des gains financiers tant dans la vie quotidienne ou lorsqu'elle revendra son bien, n'hésite pas à investir. Pour anticiper sur l'avenir des recherches sont faites sur la maison à énergie positive qui devrait voir le jour en 2020. L'idée est claire : créer une maison qui consommera moins d'énergie qu'elle n'en produira. Les acteurs de l'immobilier sont donc loin de vouloir s'enliser dans l'immobilisme.

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Expression #26

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