N°26
Mai/juin 2012

Les Etats-Unis espèrent sortir de l'ornière

MOTS CLES : Hypothèques | Baisse des prix | Achats | Ventes

Après presque 5 ans de dépression, le marché immobilier aux Etats-Unis offre aujourd'hui des signes manifestes d'embellie : amélioration des finances des ménages et des conditions d'octroi de crédit, environnement des taux et niveaux des prix favorables. Une conjoncture qui a permis l'augmentation graduelle des ventes et la baisse des stocks de maisons existantes avec en parallèle un redémarrage du secteur de la construction. Pour autant quelques difficultés persistent. Coup de projecteur sur un marché qui tente de sortir de l'ornière.

Selon la Federal housing finance agency (Fhfa), le prix des logements aux Etats-Unis a diminué de 5,9% au deuxième trimestre par rapport à la même période l'année dernière. Cette nouvelle baisse est la plus importante enregistrée depuis 2009. Selon la Fhfa, l'augmentation des saisies et les stocks élevés de logements sont à l'origine de cette chute. Les zones géographiques où les prix des logements ont diminué le plus sont situés en Californie -8% sur un an ainsi que dans le Nevada et l'Arizona avec -7,9% sur la même période. De son côté CoreLogic, spécialiste américain dans l'analyse des informations financières estime que les prix immobiliers au niveau national ont diminué de 4,9% sur l'année 2011. Ce même fournisseur de données offre également une estimation des prix hors ventes forcées (saisies,« short sales ») qui ont reculé de 2,5% sur l'année mais ont montré deux hausses consécutives en décembre 2011 et en janvier 2012. Les analystes de la maison de courtage Nomura souligne eux que le phénomène s'autoentretiendrait alors que les Etats-Unis entrent dans une période de faible activité d'échange. Face à cette conjoncture, le gouvernement américain s'est inquiété début avril d'une éventuelle poursuite de ce glissement car une baisse trop importante des prix pourrait avoir un effet pervers sur le marché.

Les effets pervers des saisies

Si les saisies immobilières ont ralenti en 2011, à 804 000 contre 1,05 million l'année précédente, elles n'en n'ont pas moins un effet dévastateur pour le marché quand elles persistent de manière régulière. Patrick Newport, économiste chez IHS Global Insight, entreprise de prévision et d'analyse économique a cité l'exemple d'Atlanta en Georgie. Un état où la proportion de maisons en vente après avoir été saisies par les régies du financement de l'immobilier Fannie Mae et Freddie Mac est la plus élevée du pays. Dans cette agglomération, il a relevé que les prix de l'immobilier ont chuté de 15% (en données brutes) en quatre mois seulement. Une baisse qui, lorsqu'elle est trop marquée, peut peser lourdement sur le patrimoine des ménages américains. Selon des chiffres du cabinet CoreLogic, à la fin septembre 2011, 22% des emprunteurs immobiliers devaient rembourser davantage que ne valait leur logement. Le président de la banque centrale (la Fed), Ben Bernanke, a indiqué à l'issue de la dernière réunion de politique monétaire de son institution qu'il envisageait un nouveau coup de pouce à l'immobilier.

L'excès d'offre persiste mais devrait diminuer

Autre caractéristique, les ventes qui s'envolent en raison de la chute des prix et qui jouent sur la baisse des stocks. Une baisse à relativiser néanmoins, car si les achats de maison expliquent en partie cette évolution, ils n'en sont pas l'unique cause. A l'heure actuelle, le NAR (Association nationale américaine des agents immobilier) a estimé à 2,4 millions d'unités annualisées (u.a), le stock de maisons existantes. Dans un autre rapport le CoreLogic estime le « shadow inventory » à 1,6 million d'u.a., soit un stock total d'environ 4 millions d'u.a. De son côté la MBA (Mortgage Bankers Association) qui publie les données liées à la performance des prêts hypothécaires précise que le stock de saisies hypothécaires n'a diminué que très légèrement ces derniers trimestres. Une baisse des saisies qui devraient en tout cas se poursuivre selon l'ensemble des experts. Par conséquent, il se pourrait qu'il y ait un redressement probable des prix en 2012 avec un rebond légèrement plus soutenu en 2013.

Redressement en vue...

Le redressement observé des ventes de maisons existantes, la baisse des stocks de maisons invendues et le recul des hypothèques plaident quoi qu'il en soit pour une valorisation plus favorable des biens immobiliers. La hausse marquée des loyers et l'assouplissement des conditions de crédit étant autant d'incitations à l'achat. Depuis l'éclatement de la bulle et malgré des éléments d'instabilité globale du marché, il existe des facteurs favorables qui laissent aujourd'hui entrevoir les prémices d'une reprise graduelle mais durable du secteur de la construction. D'une part, le marché immobilier bénéficie en général de l'effet d'aubaine sur le secteur de la location ce qui profite actuellement à la construction. D'autre part, les facteurs qui ont contraint jusque-là l'activité du secteur au cours de la crise, tendent à s'estomper et devraient permettre un redémarrage en douceur de la construction.

Gabrielle Mansier

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Expression #25

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