La Suède et la Norvège soufflent le chaud

Pas de fièvre ou de flambée des prix immobilier chez nos voisins du Nord ! Selon les prévisions de la RICS, l'association internationale des professionnels de l'immobilier, les prix de l'immobilier résidentiel suédois sont « équilibrés » en 2011. Si le marché immobilier est porté par une forte demande, celle-ci a été « refroidie » par la hausse des taux directeurs de la Banque centrale du pays. « Les taux d'intérêt ont été augmentés 4 fois depuis le milieu de 2010, passant de 0,25 % à 1,25 %, », constate la RICS. La Riksbank a été tenue de normaliser la politique monétaire à cause d'une croissance très forte (en 2010, la croissance du produit intérieur brut, a augmenté en moyenne de 2 % par trimestre), ce qui a accru le risque d'inflation à moyen terme. L'inflation a atteint 2,3 % en décembre, dépassant le seuil objectif de 2 %.

Déjà l'an passé, les prix de l'immobilier résidentiel suédois étaient repartis à la hausse atteignant un seuil de « 8,3 % au-dessus de leur niveau haut d'avant la crise. Mais le rythme d'augmentation s'est ralenti sensiblement depuis la seconde moitié de 2010, avec une croissance de 0,4 % au 4ème trimestre et de 0,6 % au 3ème trimestre ». En 2011, les prix des logements ont été « équilibrés ». La forte performance de l'économie devrait alimenter le marché du travail et à son tour, la demande de logements, estime Josh Miller, Senior Economist RICS. La banque centrale de Suède a relevé une nouvelle fois mifévrier d'un quart de point son principal taux directeur pour le porter à 1,50 %, poursuivant sa politique de lutte contre l'inflation sur fond de forte croissance économique. Elle estime nécessaire de dégonfler les prix de l'immobilier pour éviter la formation d'une bulle et prévoit une prochaine hausse du taux de rémunération des dépôts des banques commerciales. De manière générale, les taux d'intérêt ont constitué une incitation majeure à acheter. En Suède, pendant la plus grande partie de l'année, il était possible d'obtenir du crédit hypothécaire à taux variable à moins de 2 %. De plus, les pays nordiques et leurs systèmes financiers avaient, en général, bien surmonté la récession. Des signes de ralentissement étaient apparus vers la fin de l'année, mais ceux-ci pouvaient avoir un caractère saisonnier et il est possible que la période des ventes de printemps en 2012 connaisse une nouvelle consolidation des prix. Quoi qu'il en soit, les conditions de crédits plus favorables couplées avec la promesse de stabilisation des prix commencent à attirer les investisseurs dans certaines régions, ce qui alimente les espoirs de relance. Côté norvégien, les prix ont commencé à se stabiliser également. A Oslo, les loyers se sont stabilisés à la hausse depuis la fin de 2009. Quant aux volumes de transaction ils ont baissé respectivement de 75 % et 60% en Suède et en Norvège.

En Norvège, de plus en plus de complexes immobiliers dits de luxe sont en construction. La plupart des acquéreurs habitent actuellement à l'ouest d'Oslo, à Bærum et dans le quartier de Nordstrand au sud-est de la ville, connu pour ses villas de grande valeur. Parmi les quartiers qui attirent la convoitise des plus riches, Tjuvholmen, situé à la pointe d'Olso en bord de mer arrive en tête. Les appartements de luxe de Tjuvholmen, appelés « leiligheter » en norvégien ou tout simplement « locations » en français, se sont vendus pour un montant total de 940 millions de couronnes, soit un peu moins de 120 millions d'€. 10% de ces appartements de luxe se sont négociés à plus de 20 millions de couronnes (2,5 millions d'euros) chacun. Les agents immobiliers ne cessent de préciser que ces résidences ne sont pas réservées aux millionnaires. 10% des appartements considérés moins onéreux ont été vendus pour moins de 4 millions de couronnes (505 000 euros). Les ventes de propriétés plus classiques, situées dans d'autres quartiers d'Oslo, cèdent aussi à la montée des prix. Même durant les mois les plus calmes pour les ventes immobilières, les transactions des biens vendus aux enchères se font à des prix supérieurs aux estimations. Les maisons individuelles se vendent également à très bon prix et de manière rapide. Les propriétaires d'une maison achetée en 2009 et qui souhaitent la vendre pourraient désormais faire une plus value de 130% environ. Ce mouvement s'explique par le fait que le marché immobilier souffre d'une pénurie de biens en Norvège. Les nombreux acheteurs immobiliers surenchérissent donc de plus en plus. Plutôt en bonne santé, les marchés immobiliers suédois et norvégiens ne sont pas à l'abri d'un éventuel krach immobilier en raison d'une augmentation des prix toujours en progression, une possibilité que les deux pays nordiques essayent d'endiguer au jour le jour.