N°23
Nov./Déc. 2011

Le baromètre de l'immobilier Expression
Novembre / Décembre 2011

Les chiffres de nos experts pour piloter vos ventes

LA BAISSE DES PRIX DE L'ANCIEN EST GÉNÉRALISÉE EN FRANCE

La baisse des prix, longtemps anticipée dans l'immobilier ancien, est devenue une réalité pendant l'été. Le prix moyen des transactions a diminué de 2,7 % en France entre le troisième trimestre et les six premiers mois de l'année. Le recul est plus marqué pour les maisons (-4 %) que sur les appartements (-0,8 %). Source : Century21

TENDANCE À LA BAISSE POUR LES VENTES DU NEUF EN ILE-DE-FRANCE

Les ventes ont enregistré un recul au 2ème trimestre 2011, soit 28% à trimestre comparable, pour un total de 3 840 logements vendus. La petite couronne a été particulièrement touchée ( 66% dans les Hauts de Seine, 36% en Seine Saint Denis, 34% dans le Val de Marne). Ces baisses concernent surtout le marché du collectif, notamment les petites surfaces où les achats d'investissement ont fortement ralenti (40% pour les ventes de studios et 34% pour les 2 pièces). A l'inverse, le secteur de la maison individuelle, bien que minoritaire, se porte bien (+16% de ventes en un an).

EN BREF

CAFPI
Les taux de nouveau à la baisse

En ce mois de septembre, l'OAT 10 ans, qui sert de référence aux banques pour fixer leurs grilles tarifaires, a baissé de 100 points de base atteignant 2,7 % contre 3,7 % avant l'été. Cependant, les banques n'ont pas encore répercuté cette baisse sur leur taux, mais, à cela, rien d'anormal. La baisse des taux pourrait intervenir au mois d'octobre et être comprise entre 0,25 % et 0,5 % estime-t-on chez Cafpi. « A chaque baisse de l'OAT, on constate qu'il faut un délai de 4 à 5 mois pour avoir une répercussion effective sur les taux des banques. La stagnation puis la chute ayant débuté en mai, il y aura donc un véritable effet sur les taux à partir d'octobre », indique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. En règle générale, c'est la première banque à agir sur ses taux qui entraine les autres à sa suite, qui souhaitent rester concurrentielles.

L'engouement des Français pour l'immobilier reste important Malgré la conjoncture économique, les Français souhaitent toujours devenir propriétaires tant l'envie de mettre sa famille à l'abri du besoin, de se bâtir un patrimoine pour la retraite et de le transmettre ensuite à ses enfants est rattachée à la pierre. « Un désir de sécurisation et d'ancrage social que la conjoncture actuelle amplifie d'ailleurs », précise Philippe Taboret. La réforme des plus-values annoncée par le gouvernement ne remet pas ce désir en cause, car elle ne touche pas à la résidence principale, elle ne remet pas en cause le PTZ+ (qui concerne tous les primo-accédants depuis le 1er janvier 2011), ni la TVA à 5,5 % (applicable tant aux logements neufs construits dans le périmètre de zones Anru qu'aux travaux réalisés dans les logements de plus de deux ans).

De plus, cette réforme peut entrainer une offre de biens disponibles plus importante, les propriétaires cherchant à vendre leurs biens avant que les plus-values ne soient imposées. L'arrivée de biens sur le marché devrait ralentir la hausse constante des prix et donc donner à de nombreux primo-accédants la possibilité d'acquérir un bien.

Les banques continueront à accorder des prêêts. Toutefois, tout n'est pas parfait. Les dépôts des banques aux banques centrales augmentent de façon continue, entrainant une baisse de la confiance interbanques. Mais, il ne faut pas faire de parallèle avec la situation de 2008. « En 2008, après la faillite de Lehman Brothers, la perte de confiance qui s'était installée entre établissements financiers avait entraîné une raréfaction des liquidités et une hausse des taux », rappelle Philippe Taboret. Même s'il n'est pas impossible que cela se reproduise, aujourd'hui le scénario est différent : après à la crise de 2008, le BCE se tenait prête et a donc rapidement réagit en faisant « tourner la planche à billets » pour alimenter les échanges entre les banques.

L'INDICATEUR DES TAUX

Taux Fixes des prêts immobiliers

Taux du marché de l'ancien

Exemple : Pour une mensualité de 1 000 € hors assurance sur 20 ans, un emprunteur peut obtenir un crédit de 165 742 € sur la base du taux moyen pratiqué avec un coût de crédit de 74 259 €.

Les taux indiqués s'entendent hors assurance et sont donnés à titre indicatif sur les barèmes en vigueur en date du 22/09/2011.

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Expression #23

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