Spéciale Salon : Se faire financer ? Juin 2008

Se faire financer ? Oui, mais à quel prix ?

Mots clés : Financement | Banque | Taux d'intérêt

Les taux d'intérêts sont relativement stables. Une bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs. En revanche, une baisse du nombre des nouveaux crédits pour le premier trimestre 2008 laisse supposer un resserrement des banques françaises. Pour autant, cette situation n'alerte pas les professionnels.

Taux : stables, voire à la baisse

C'est une bonne nouvelle pour les emprunteurs comme pour les agents de la profession: les taux de crédits immobiliers sont stables. « Aujourd'hui, les taux de marché sont, en moyenne, à 4,65% pour le taux fixe à 15 ans. En terme de perspective, on pense que les taux vont rester dans une fourchette entre 4,5 et 5%. Aujourd'hui, nous sommes en bas de cette fourchette », précise Geoffroy Bragadir, Président fondateur d'Empruntis.com.

Une réflexion corroborée par Philippe Taboret, Directeur Général adjoint CAFPI : « La tendance est plutôt à la baisse. Il est vrai qu'entre l'été 2007 et la fin de l'année, les taux ont progressé ce qui a fait très peur compte tenu de la crise américaine des subprimes. Depuis le début de l'année s'effectue une détente. Les indices d'emprunts à taux fixe ont rechuté. Les taux de crédits immobiliers sont donc en train de baisser tranquillement et de revenir à des taux comme l'année dernière, très intéressants pour l'emprunteur ».

Est-il plus difficile d'emprunter ?

Historiquement, les taux sont faibles, comparés au 7% ou 8% qu'a connu la précédente génération. « Il faut que les jeunes et en général les personnes voulant accéder à la propriété puissent le faire dans de bonnes conditions. Un taux à 6% sur 20 ans reste bon marché ! Les banques ont mis en place des crédits longs, au-delà de 20 ans. Elles offrent ainsi de formidables occasions aux primo-accédants pour qu'ils puissent rentrer sur le marché immobilier », assure Jean-Marc Magueres, Président fondateur d'Impact Immo.

Banques

Elles ne veulent pas prendre de risques. Pour atténuer la crise des subprimes aux Etats-Unis, la plupart des banques américaines ont fortement baissé leur taux d'intérêt. La Fed, Federal Reserve ou Banque Centrale américaine, a baissé ses taux d'intérêt qui flirtent maintenant avec les 2 %. En septembre dernier, ils étaient encore à 5,25 %. Les banques françaises regardent la crise financière, et la menace de récession aux Etats-Unis, qu'elles voient d'un très mauvais oeil. Elles sont dans une position délicate et ne veulent pas prendre de risques. Leur profil idéal ? Un futur acquéreur disposant d'un apport personnel, gérant rigoureusement ses comptes et ayant une situation professionnelle stable. L'Observatoire du financement du marché résidentiel, en partenariat avec l'institut CSA et le Crédit Logement, a constaté une baisse de 8 à 9 % de nouveaux crédits pour le premier trimestre 2008, comparé à 2007. Toujours selon l'Observatoire, le taux de désistements dû à des refus d'octroi de crédit a atteint les 15%. Les premiers pénalisés par ce resserrement sont les moins de 35 ans, ceux qui ont le plus de mal à financer leur apport personnel.

Faut-il en déduire une plus grande difficulté pour emprunter ? Les avis divergent dans la profession. « Les banquiers deviennent de plus en plus difficiles sur les dossiers et prêtent moins facilement. Les banques deviennent méfiantes et cela peut être un élément bloquant du marché », estime Roger Abeccassis, Directeur associé chez Groupe Consultants Immobilier. Jean-Christophe Pou, Directeur commercial national du groupe Carrére, se veut plus rassurant : « En effet, j'ai la sensation que les banques ont un peu resserré leurs critères d'acceptation de dossier. Je pense que c'est passager et que cela devrait s'assouplir. On a aujourd'hui besoin d'accéder à la propriété et il faut laisser aux gens ce potentiel ».



QUI EMPRUNTE ?

L'Observatoire du financement des marchés résidentiels a rendu public une étude sur le profil des emprunteurs ayant actuellement un crédit immobilier à rembourser. Les moins de 35 ans sont les nouveaux emprunteurs. Leur proportion est beaucoup plus forte aujourd'hui qu'il y a 7 ans : 51% au premier trimestre 2008 contre 43,3% en 2001 dans le neuf et 53,1% contre 47,1% dans l'ancien.

Autre paradoxe : les ménages aisés dont le revenu équivaut à plus de 5 SMIC représentaient la plus grande proportion des emprunteurs. Aujourd'hui, les ménages les plus modestes, avec trois SMIC et moins, prennent 36,6% de part de marché, contre 39,6% pour les acquéreurs aux revenus entre 3 et 5 SMIC et 23,8% les acquéreurs au-delà de 5 SMIC. Cette situation s'explique par la difficulté des propriétaires, considérés comme les acheteurs potentiels les plus riches, à vendre leur bien. Il faut savoir que la moitié des achats de biens immobiliers se finance par la revente d'un bien.

«Tordre le cou à la rumeur»

Geoffroy Bragadir Président Fondateur empruntis.com

« Il faut tordre le cou à la rumeur selon laquelle les critères bancaires se seraient raffermis depuis la crise des subprimes l'été dernier. C'est faux. Les critères bancaires en France sont très stricts et ceux depuis longtemps. Ils se sont resserrés fin 2005. Aujourd'hui, les critères bancaires ne sont pas plus stricts qu'il y a un an. Pour autant, nous ne sommes pas sourds et nous entendons que les particuliers ont plus de mal à se financer. Il y a une explication très simple : depuis un an, les taux bancaires ont monté d'1%. Prenons un exemple : quelqu'un qui voulait acheter au 1er janvier 2007 une maison qui coûtait 195 000€ empruntait sur 25 ans avec ses 3 000€ de revenu mensuel. Il était à 33% d'endettement et pouvait donc acheter son bien. Un an après, au 1er janvier 2008, il se retrouve avec un bien qui a monté de 2,5% donc il vaut 200 000€. Les salaires, quand à eux, n'ont pas bougé. Il souhaite emprunter et il est à 38% d'endettement ce qui veut dire qu'il n'est plus finançable. Empruntis.com a mesuré que 12 % de la population sont devenus non finançables entre le 1er janvier 2007 et le 1er janvier 2008 ».

Point de vue : Attention à ne pas gripper la machine !

Bernard Cadeau Président du réseau Orpi

« J'enfonce une porte ouverte. Mais sans financement, il n'y a pas de marché immobilier car rares sont ceux qui peuvent acheter en payant argent comptant. Clairement, le crédit est un élément déterminant de la bonne santé du marché immobilier. La crise des subprimes a eu un impact sur les crédits immobiliers. L'approche des banquiers aujourd'hui quant au risque immobilier est prudente. Le même client, avec le même apport sur le même bien, devra donner plus de références qu'il y a trois ou six mois. Attention à ne pas gripper la machine ! L'élément encourageant est le rallongement de la durée des crédits. Cela permet une souplesse par rapport à l'augmentation des prix. Il n'est pas rare aujourd'hui de voir des moyennes de crédits qui oscillent entre 20 et 25 ans, alors que la moyenne était alors de 15 ans. Cela veut dire qu'il y a des personnes qui empruntent sur 30 ans ou plus ».

Hortense des Dorides

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