N°19
Mars / Avril 2011

La bataille euro-dollar joue sur le choix des ménages

MOTS CLES : Comparaison | Pondération | Fourchette

L'euro a pris de la vigueur sur fond de succès des émissions d'obligations émises par des pays européens et ce malgré les derniers soubresauts actuels dans les états d’Afrique du Nord. En face, le dollar, lui, s'est déprécié avec quelques nuances. Une réalité qui a des conséquences sur le marché immobilier en France. Un enjeu stratégique pour les agences au quotidien. Explications.

La bataille euro-dollar joue sur le choix des ménages

 

« l'Euro est trop fort » jugeait en début d'année Nicolas Sarkozy. Face à son voisin le dollar, la monnaie unique continue de grimper pour avoisiner les 1, 35 dollars et qui pourrait se propulser une nouvelle fois aux alentours des 1,38-1,40 dollars. Néanmoins face aux événements actuels : la crise grecque, les révolutions du monde arabe, l'euro glisse peu à peu. Sur le marché des changes, avec l'inquiétude qui se ressent, les investisseurs, pour qui l'incertitude est une vraie phobie, tentent de se protéger. Comment ? En plaçant leurs effets dans les valeurs dites «refuge», comme l'or, le dollar ou encore le franc suisse. En revanche l'euro, lui, est boudé. Résultat : la monnaie européenne est retombée sous les 1, 36 dollars fin février face aux billets verts de plus en plus recherchés.

La BCE doit rassurer les marchés financiers

Un comportement de la monnaie qui a des répercussions directes sur les taux d'intérêt le taux directeur de la banque européenne et américaine. De manière générale, si l'euro fort accroît le pouvoir d'achat, l'euro faible favorise, en revanche, la compétitivité des entreprises qui exportent grâce à des coûts de production moins élevés, ce qui accélère la reprise économique dans la zone euro. La BCE (Banque centrale européenne) fin 2010 a fait le choix de rassurer les marchés financiers en pleine tourmente. Sur le marché de l'immobilier, nombreux sont ceux qui espèrent que Jean-Claude Trichet, actuel président de la BCE envisage d'abaisser les taux d'intérêt au niveau de ceux des Etats-Unis pour favoriser le remboursement des déficits publics qu'il combat depuis le début de son mandat. Une décision qui aurait des répercussions immédiates sur les taux des crédits immobiliers. Indexés sur l'Euribor, les taux révisables seraient moins coûteux pour les nouveaux emprunteurs comme pour ceux qui ont déjà contracté un prêt immobilier. Autres tendances remarqués fin 2010 et inhérents à l'évolution de l'€/$, la chute de l'OAT (Obligations assimilables du trésor) de 150 points de base (il était à 4,8% durant l'été 2008) et les barèmes de crédit qui ont suivi le mouvement à la baisse.

L'importance d'un taux d'intérêt faible

Résultat, si les banques jouent le jeu, elles devraient répercuter ces baisses sur leurs barèmes de prêts immobiliers avec pour conséquence la possibilité de voir des taux fixes sur 20 ans à moins de 3,50%. Un plus qui pourrait faire la différence face à l'état actuel du marché qui voit une reprise de l'activité et une pénurie de logements et des prix qui sont de nouveau orientés à la hausse. Une conjoncture qui se traduit par une baisse de solvabilité des acquéreurs où le taux reste un élément d'ajustement pour maintenir la capacité d'emprunt des candidats à l'acquisition. Une telle politique menée contribuerait à la reprise de l'activité immobilière. Dans ce contexte, les dépenses d'investissement des ménages pourraient repartir progressivement cette année en s'affermissant fin 2011. Sur le terrain fin 2010: le marché de l'immobilier neuf profitait des niveaux très bas des taux d'intérêt sur les nouveaux crédits immobiliers (3,73 % en moyenne en avril contre plus de 5 % début 2009 pour les crédits à l'habitat à taux fixés pendant plus d'un an, soit 9/10ème de la production de crédit) et des dispositifs gouvernementaux toujours à l'oeuvre en 2010 (prêts à taux zéro +, Pass foncier et loi Scellier). Cette année, les gains de pouvoir d'achat du revenu plus importants et la baisse légère du taux d'épargne pourrait permettre une accélération de la consommation.

L'investissement en logements des ménages se stabilise en 2011

Après des années en dents de scie, ou la période 2005-2007, marquait une forte progression de l'investissement dans le logement de la part des ménages (près de 6% en moyenne par an en euros constants), l'année 2008 a enregistré un retournement du marché immobilier en France. Un retournement légèrement plus marqué que lors des deux précédents cycles de la fin des années 1970 et 1980 mais dont l'ampleur reste comparable. Puis en 2009, l'investissement logement des ménages a reculé de près de 9 %. Passée cette période incertaine, les perspectives en 2011 semblent stables en comparaison à 2010. Les mises en chantier et permis de construire de logements sont de nouveau bien orientés, la demande de crédits à l'habitat des ménages augmente grâce à la faiblesse des taux d'intérêt. Signe de cette amélioration, les prix de l'immobilier dans l'ancien sont repartis à la hausse depuis 2010. Les mesures de soutien (déduction des intérêts d'emprunt, doublement du prêt à taux zéro, dispositif Scellier pour l'investissement locatif) ont participé à ce redressement. Compte tenu des délais de construction, l'investissement des ménages s'améliorerait progressivement, reculant encore en 2010 (- 2 ½ % en volume) pour opérer un début de redressement en 2011 (+ ½ %). Seul ombre au tableau, le retour à la hausse des taux de crédits depuis décembre dernier.

Aussi brutale qu'inattendue, elle a surpris tous les observateurs. La conséquence immédiate les demandes de prêt sur des durées longues sont en nette augmentation depuis plusieurs mois. Ainsi, les prêts immobiliers sur 35 ans reviennent en force, les candidats à l'accession cherchant à compenser la perte en capacité d'emprunt. Il faudra donc sans doute attendre encore quelques mois pour mesurer l'impact réel de cette augmentation. Certains professionnels s'accordant à dire que les taux devraient se maintenir quelques temps aux niveaux actuels.

Alejandra Picardo

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